Comment éviter l’amende pour enregistrement tardif ?
L’acte d’achat de votre client ne pourra pas être passé dans les quatre mois parce que l’acquéreur veut d’abord vendre son habitation propre. Quel est l’intérêt d’une promesse de vente et d’achat mutuelle dans ce cas-ci ?
Pour aller plus loinModèle de clause promesse de vente/d’achat [Modèle]
Délai pour enregistrer le compromis
Pas toujours possible dans les quatre mois.Vous trouvez un candidat pour le bien que votre client met en vente. Il veut acheter à tout prix, mais la passation de l’acte notarié n’est pas pour demain, car l’acquéreur a d’autres priorités : il veut d’abord vendre son habitation propre, il est encore en instance de divorce, il part quelques mois à l’étranger sans donner de date de retour, etc.
Une amende en cas de non-enregistrement.Si les parties signent un compromis classique aujourd’hui, elles courent le risque de dépasser le délai d’enregistrement (quatre mois à dater de la conclusion du compromis) et devraient alors payer une amende. En Flandre, il faut payer 20 % de droits de vente supplémentaires, tandis qu’à Bruxelles et en Wallonie, l’amende varie de 10 % à 50 %.
Promesse de vente et d’achat mutuelle
Avantage.Pour éviter de dépasser le délai de quatre mois pour l’enregistrement, pensez à la promesse de vente et d’achat mutuelle plutôt qu’à un compromis classique. L’objectif d’une telle promesse de vente et d’achat mutuelle est de différer la vente effective jusqu’au moment de l’acte authentique.
Attention !Parfois, les parties pensent arriver au même résultat en incluant dans le compromis que «le bien ne sera transféré à l’acquéreur qu’au moment de la passation de l’acte notarié». Cette formulation équivaut à un terme suspensif, qui ne reporte pas le délai d’enregistrement.
Deux promesses.La promesse de vente et d’achat mutuelle consiste en une promesse de vente en faveur du vendeur d’une part, et une promesse d’achat en faveur de l’acquéreur d’autre part. Elle prévoit en outre que la propriété du bien n’est transférée qu’à la passation de l’acte.
Conseil.Il est essentiel que les deux promesses indiquent clairement que c’est bien la passation de l’acte notarié qui transfère la propriété du bien.
Concrètement
Qu’est-ce que la promesse de vente ?Le vendeur s’engage pendant une certaine période, p.ex. six mois, à vendre un bien immobilier à certaines conditions à un candidat-acquéreur et ce dernier a la possibilité de donner suite à cette promesse (en levant son option d’achat). Pour ce faire, le candidat-acquéreur peut payer une indemnité qui est définitivement acquise par le vendeur si le candidat-acquéreur ne lève pas l’option. S’il lève l’option, l’indemnité sera déduite du prix de vente convenu. L’acquéreur ne paie alors que le solde du prix convenu.
Et si l’acquéreur ne lève pas l’option ?Une promesse d’achat est également prévue pour éviter que l’acquéreur ne puisse se soustraire à la vente en ne levant pas l’option. À l’expiration du délai, le vendeur peut vendre le bien aux mêmes conditions, l’autre partie devant alors acheter. De cette manière, le vendeur est également assuré que le bien sera vendu.
Avec une promesse de vente et d’achat, les parties reportent la vente effective au moment de l’acte notarié. Elles évitent ainsi l’amende pour enregistrement tardif si l’acte notarié est passé après plus de quatre mois (Source : LARCIER). PLUS ? contactez-moi 😊
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