UNE DECLARATION DE COMMAND ENTRE LE FRERE ET LA SOEUR …
Parfois, l’acheteur préfère ne pas se faire connaître immédiatement, et acheter via un homme de paille, au moyen d’une «déclaration de command». Est-ce possible entre des frères et sœurs qui possèdent un logement ensemble ? Acheter via un homme de paille Acheter pour quelqu’un d’autre. Un acheteur intéressé peut ne pas vouloir dévoiler immédiatement son identité. Il fait alors appel à un homme de paille qui achète le bien, et ne se fait connaître que plus tard. Payer deux fois les droits d’enregistrement ? Pas nécessairement. Si vous utilisez une «déclaration de command» et si vous respectez certaines règles fiscales, cela ne sera pas le cas. Concrètement, le compromis doit déjà prévoir que l’acheteur achète «pour lui-même ou pour une autre personne à désigner par la suite». Attention ! La désignation du véritable acheteur doit alors se faire par acte notarié. C’est ce qu’on appelle la «déclaration de command». Elle doit avoir lieu dans les cinq jours qui suivent le compromis. En tant qu’acheteur, mieux vaut respecter les règles à la lettre afin d’éviter d’avoir à payer deux fois les droits d’enregistrement. Et si un copropriétaire veut acheter ? Il s’agit souvent de questions familiales. Supposons qu’un des enfants veuille racheter le logement de ses parents, que les enfants possèdent en copropriété. Suite à une dispute, l’un des frères et sœurs pourrait refuser de vendre à l’autre. Il est aussi possible qu’un partenaire veuille racheter l’habitation, mais préfère garder cela encore secret. Est-ce possible via un homme de paille ? Dans un tel cas, mieux vaut de toute façon faire très attention. Une déclaration de command n’est en effet possible que pour une «véritable» vente, publique ou de gré à gré. Pas pour une «sortie d’indivision» ? Si un copropriétaire souhaite racheter l’indivision, d’un point de vue juridique, il ne s’agit pas d’une véritable vente, mais bien d’une «sortie d’indivision», qui donne lieu au paiement d’un «droit de partage» au lieu des droits d’enregistrement habituels. Tout de même utiliser un homme de paille ? C’est possible si la première convention est bien une vente à part entière, avec un contrat de vente sous seing privé. Celui-ci est alors signé par tous les copropriétaires et par l’homme de paille. Il est aussi exigé, comme toujours, qu’il soit expressément précisé que l’acheteur « achète pour lui-même ou pour une autre personne à désigner par la suite ». Autrement dit, il s’agit à ce moment-là d’un compromis ordinaire, des frères et sœurs avec l’homme de paille. Ensuite une déclaration de command. Le véritable acheteur doit alors être désigné par déclaration de command dans les cinq jours, au moyen d’un acte notarié. Il n’est pas nécessaire de payer immédiatement les droits d’enregistrement sur la vente. On dispose pour cela du délai habituel de quatre mois. Ensuite l’acte de vente. L’acte de vente notarié sera donc signé par les frères et sœurs. À partir de ce moment-là, le copropriétaire peut faire savoir qu’il est le véritable acheteur. La signature de l’acte peut en effet alors être imposée par le tribunal. Conseil. Puisqu’il apparaît qu’il ne s’agit pas d’une véritable vente, mais bien d’une sortie d’indivision, il n’y a finalement qu’un «droit de partage» à payer. S’il l’un des frères et sœurs qui occupent ensemble un logement souhaite racheter celui-ci, il peut avoir recours à un «homme de paille». Le logement est alors d’abord vendu à ce dernier via un compromis «normal». Ce n’est qu’ensuite, chez le notaire, qu’il apparaîtra qu’il s’agit en réalité d’une sortie d’indivision. source : astucesetconseils-immobilier.be
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