Vendre un bien immobilier faisant l’objet d’un litige en cours
Vous souhaitez acheter un logement, mais apprenez qu’un procès relatif à des troubles de voisinage est en cours. Que doit faire l’acheteur dans cette situation ? Quels sont les meilleurs accords à conclure avec le vendeur ?
Qui doit indemniser le voisin ?
L’acheteur acquiert les droits du propriétaire.Lorsque vous achetez un logement, vous recevez en principe non seulement ce logement, mais aussi tous les droits liés à la qualité de propriétaire : notamment en cas de réclamations pour vices cachés ou menaçant la stabilité d’un bien immobilier, ou pour troubles de voisinage.
Le vendeur peut encore avoir des obligations…En principe, votre vendeur reste responsable en matière de vices cachés et, sous certaines conditions, lorsqu’un tiers estime avoir des droits ou d’autres prétentions sur le bien que vous avez acheté. Si, après la vente, vous vous retrouvez en justice face à votre voisin, vous pouvez demander au vendeur d’intervenir dans cette procédure ou lui réclamer un dédommagement.
… à moins qu’il y ait eu d’autres accords clairs.Cette obligation peut être exclue du compromis de vente dans certaines limites. Vérifiez toujours soigneusement ce point dans votre compromis.
Décision récente
Le vendeur réclame une indemnisation à son voisin après la vente.Un dégât des eaux s’était produit à la suite de travaux de rénovation dans une maison voisine de celle qui devait être vendue. Le vendeur et le voisin procédaient à une expertise avec les assureurs. Le vendeur a ensuite vendu le bien, puis intenté une action en justice. Le voisin a fait valoir que le vendeur ne pouvait plus envoyer une citation, parce qu’il n’était plus le propriétaire actuel du bien.
Le vendeur peut intenter une action en justice après la vente.Selon un juge bruxellois(Bruxelles, 21.03.2024, 2021/AR/510), il convient de faire une distinction entre les troubles de voisinage qui existaient déjà avant la vente et ceux qui ne sont apparus qu’après la vente. Étant donné que les troubles (de voisinage) étaient déjà apparus avant la vente de l’immeuble et que la demande du vendeur visait à obtenir des dommages-intérêts de la part du voisin, le juge a estimé que le vendeur avait encore un intérêt à agir contre le voisin, même après la vente. Si le trouble n’était apparu qu’après la vente, c’est l’acheteur qui aurait en principe dû poursuivre la procédure.
Convenu dans le compromis de vente.
Le juge a expressément tenu compte du fait que le vendeur et l’acheteur avaient prévu dans le compromis de vente une clause spéciale, en vertu de laquelle le vendeur se chargeait de poursuivre les litiges avec le voisin, d’essayer d’obtenir de sa part des dommages-intérêts et de les céder ensuite à l’acheteur. Si vous vous trouvez dans la même situation, convenez avec votre vendeur de l’identité de la personne qui prendra les mesures nécessaires, et de la manière dont les dommages-intérêts seront répartis.
Inclus dans le prix !Selon le juge bruxellois, l’acheteur aurait pu tenir compte du litige existant (et des dommages) pour négocier un prix d’achat plus bas. Prévoyez donc des règles claires sur les indemnités qui seront ou non versées à la suite de ce litige. À défaut, le juge pourrait décider que les éventuels dommages sont inclus dans le prix de vente qui a été négocié.
En principe, lorsque vous achetez un logement, vous acquérez tous les droits y afférents, notamment envers l’entrepreneur, l’architecte ou le voisin. Si des revendications ou des problèmes subsistent, le vendeur doit vous en informer, et vous pouvez le poursuivre, à moins que le compromis l’exclue. Si vous avez connaissance de litiges existants au moment de la vente, prévoyez des règles claires à ce sujet. (source: Larcier) 😉 Plus contactez-moi 😊
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