Vendre un bâtiment rénové avec TVA ? Les juges contre le fisc

L’administration de la TVA impose certaines conditions relatives à l’étendue de la rénovation pour qu’un bâtiment ancien puisse être vendu en tant que nouvelle construction avec la TVA. Quelles sont ces conditions ? Qu’a dit récemment la Cour d’appel de Gand à ce sujet ?

Les conditions du fisc pour la rénovation

Résumé. Un bâtiment ne peut être vendu avec TVA que jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de la première occupation (art. 8 et 44, §3 CTVA) . Le promoteur immobilier est quant à lui obligé de vendre avec TVA. La règle vaut aussi pour les bâtiments anciens transformés qui sont alors considérés comme bâtiments neufs.

Deux critères. Le fisc utilise deux critères sur la base desquels un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme bâtiment neuf aux fins de la TVA : un critère qualitatif et un critère quantitatif.

Critère qualitatif : modification importante. Un bâtiment ancien transformé devient un bâtiment neuf si les travaux effectués ont entraîné une modification importante des éléments essentiels de la structure du bâtiment (murs porteurs, planchers, escaliers, cages d’ascenseurs, etc.) C’est le cas lorsque la nature, la structure et, le cas échéant, la destination du bâtiment sont modifiées. Voici quelques exemples : la rénovation d’une ancienne maison de maître en un immeuble moderne à appartements (circ. n° 16, 28.06.1973, n° 10, 3°) , la rénovation d’une grange en maison d’habitation, la rénovation d’une usine ou d’un cloître en lofts, etc.

Conseil.  Le coût des travaux n’est pas pris en compte.

Critère quantitatif : règle des 60 %. Outre le critère qualitatif mentionné ci-dessus, l’administration de la TVA admet également l’existence d’un bâtiment neuf si le coût des travaux de rénovation (hors TVA) est au moins égal à 60 % de la valeur de vente de l’immeuble, terrain non compris, au moment de l’achèvement des travaux.

Attention !  Selon le fisc, ce critère quantitatif ne peut être appliqué que s’il est difficile de déterminer si une modification répond au premier critère qualitatif.

Uniquement les travaux matériels. Pour contrôler si la règle des 60 % est respectée, on compte uniquement les travaux immobiliers (les travaux matériels), à l’exclusion des prestations intellectuelles, telles que les services d’un architecte, d’un géomètre, d’un coordinateur de sécurité, etc.

Qu’en pensent les juges ?

Ces critères sont trop stricts ! Dans un arrêt récent, la Cour d’appel de Gand a estimé que le fisc applique ces critères de manière trop stricte. Pour la Cour, il faut vérifier que les travaux effectués sur l’immeuble sont très importants, donc qu’ils ont une forte valeur ajoutée. Les travaux doivent donc constituer une part importante de la valeur de l’immeuble (en l’espèce, le coût des travaux s’élevait à 71 % de la valeur de l’immeuble). Il peut y avoir des modifications importantes même si la structure porteuse du bâtiment reste largement la même et que l’agencement et la destination ne changent pas substantiellement (Gand, 22.11.2022) . La Cour suit ainsi la jurisprudence européenne (CJUE, C-308/16, 16.11.2017, Kozuba) .

Conseil.  Selon la Cour, il n’est pas exigé que les travaux apportent une modification importante aux éléments essentiels de la structure.

Selon l’administration de la TVA, une rénovation doit entraîner une modification importante des éléments essentiels de la structure d’un bâtiment ancien pour que celui-ci soit considéré comme un bâtiment neuf. Toutefois, certains juges considèrent que les travaux qui ne changent pas complètement la structure et la destination entrent aussi en compte, pour autant qu’ils affectent de manière significative la valeur du bâtiment après les travaux.(source : indicator) Plus ou 1 conseil: contactez-moi (voir ci-dessous)