TVA – IMMOBILIER

Pourquoi et comment vendre un bâtiment avec TVA ?

Si vous ou votre société vendez un bâtiment, l’acheteur doit normalement payer des droits d’enregistrement. Toutefois, un bâtiment neuf peut également être vendu avec la TVA. Quand pouvez-vous le faire et comment procéder ?

En principe exonéré de TVA

Vente de biens mobiliers. Si vous vendez des biens mobiliers à titre privé, vous ne devez pas facturer la TVA. En fait, vous ne pouvez pas, car si la vente de biens ne constitue pas votre activité économique régulière, vous n’êtes pas assujetti à la TVA. Cela signifie toutefois que vous ne pouvez pas récupérer la TVA que vous avez payée à l’achat. Votre société assujettie à la TVA doit quant à elle effectivement facturer la TVA sur la vente de biens mobiliers, mais elle peut en principe aussi récupérer la TVA sur ses achats.

Vente d’un bien immobilier. Si vous ou votre société vendez un bâtiment ou un terrain, les règles sont les mêmes pour vous, à titre privé, et pour votre société. La vente de biens immobiliers est en principe exonérée de TVA, même si le vendeur est un assujetti. Au lieu de la TVA, l’acheteur doit payer des droits d’enregistrement de 10 % (Flandre) ou 12,5 % (Wallonie, Bruxelles). Il peut aussi parfois bénéficier d’un taux inférieur, p.ex. pour une «habitation modeste».

Exception pour les bâtiments neufs

Qu’est-ce qu’un bâtiment neuf ? Un bâtiment est considéré comme neuf en matière de TVA jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de sa première occupation ou utilisation (art. 44, §3, 1° CTVA) . Si vous avez p.ex. emménagé en mars 2020 dans un bien construit en 2019, il sera considéré comme neuf en matière de TVA jusqu’au 31 décembre 2022.

Est-il obligatoire de vendre avec la TVA ? Non, c’est possible, mais ce n’est pas obligatoire, sauf pour les «constructeurs professionnels», c.-à-d. les entreprises dont l’activité normale est la vente régulière de nouveaux bâtiments. Pour les autres vendeurs, la vente d’un bâtiment neuf avec TVA est facultative.

Attention ! Le terrain qui l’accompagne doit alors également être vendu avec la TVA.

Pourquoi le faire ? En principe, la TVA sur la vente d’un immeuble est de 21 % (environ le double des droits d’enregistrement). A priori, la vente avec TVA n’est donc pas conseillée. Mais en y regardant de plus près, elle est néanmoins plus intéressante, car le vendeur peut alors récupérer la TVA payée à la construction ou à l’achat. Ce qui n’est pas possible si le bâtiment est vendu avec des droits d’enregistrement, la TVA sur la construction ou l’achat devant alors être incluse dans le prix de vente.

Comment faire ?

Assujetti occasionnel. Tout personne autre qu’un constructeur professionnel qui veut vendre un immeuble avec TVA est, pour cette vente, considéré comme un assujetti occasionnel. Et cela vaut non seulement pour vous personnellement, mais aussi pour votre société, même si elle est assujettie à la TVA pour une autre activité.

Explication. Si vous souhaitez vendre un immeuble avec TVA, que ce soit à titre privé ou avec votre société, vous devez en informer le bureau de contrôle TVA compétent (le «centre PME»), avant la vente, au moyen du formulaire 104-1. Vous devez également indiquer dans le compromis de vente ou dans toute éventuelle promesse de vente antérieure que vous souhaitez vendre avec la TVA.

Déclaration spéciale. Vous devez déclarer la vente par le biais d’une déclaration spéciale (formulaire 104-5), et ce même si c’est votre société qui vend. La vente ne peut donc pas être incluse dans ses déclarations périodiques de TVA.

Conseil. Vous pouvez télécharger les deux formulaires depuis MyMinfin (voir le lien formulaires, puis rechercher le numéro d’identification 104).Si le bâtiment est neuf, vous ou votre société pouvez le vendre avec la TVA, et ainsi récupérer la TVA payée lors de sa construction ou de son achat. Vous devez signaler ce choix au centre PME compétent avant la vente, au moyen d’un formulaire spécial, et la vente doit faire l’objet d’une déclaration spéciale.(source: indicator) + d’infos: contactez-nous sans peur de quoi que ce soit …!