Demander un loyer plus élevé à un locataire professionnel ?

Quand pouvez-vous augmenter le loyer lorsque vous louez un bien à un locataire qui y exploite son magasin ou son entreprise ? Pouvez-vous indexer le loyer ? Pouvez-vous augmenter le loyer en cours de bail si la valeur locative de votre bien a augmenté ? Le locataire peut-il vous demander de réduire son loyer en cours de bail ? Les règles sont-elles différentes lorsque la loi sur les baux commerciaux est d’application ?

Indexation ? Si vous louez un logement que le locataire utilise comme résidence principale, vous pouvez indexer le loyer en fonction de l’indice des prix à la consommation, sauf si l’indexation est exclue dans le contrat de bail. En cas de location d’un bien à un locataire qui y installe son magasin ou son entreprise, l’indexation n’est pas automatique. Vous devez alors prévoir explicitement dans le bail que le loyer peut être indexé, sans quoi une indexation n’est pas possible. Cette règle s’applique tant pour un bail commercial que pour un bail de droit commun. Vous pouvez aussi préciser d’emblée qui peut demander l’indexation. Vous pouvez ainsi prévoir que seul le bailleur peut le faire, ce qui exclut une indexation négative (qui entraîne donc une diminution du loyer). Vous pouvez aussi spécifier si l’indexation est automatique ou si elle doit être demandée explicitement par une des parties.

Formule. Si vous prévoyez une indexation, celle-ci peut avoir lieu au maximum une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire du bail. La formule à appliquer est la suivante : loyer adapté = (loyer de base × nouvel indice santé) / indice santé de départ.

Commun accord. Indépendamment de l’indexation, vous pouvez aussi augmenter ou diminuer le loyer en cours de bail de commun accord avec votre locataire. Et ce, à tout moment. Vous pouvez aussi convenir avec le locataire d’une modification temporaire du loyer, p.ex. parce qu’à la suite de travaux de voirie, le magasin sera difficilement accessible pendant plusieurs mois. Mettez toujours cet accord sur papier, dans un avenant au bail initial que vous signez tous deux.

Bail commercial. Si la loi sur les baux commerciaux est d’application, le loyer peut parfois être majoré en cours de bail et ce aussi en dehors des règles en matière de renouvellement du bail. La loi sur les baux commerciaux dispose en effet que le juge de paix peut revoir le loyer à l’expiration de chaque triennat (art. 6 de la loi sur les baux de loyer commerciaux). Pour ce faire, il faut que la valeur locative normale de l’immeuble loué ait augmenté ou diminué d’au moins 15 % par le fait de circonstances nouvelles et objectives que les parties ne pouvaient pas prévoir au moment de la conclusion du bail. Ces circonstances doivent continuer à avoir une incidence probable au cours des trois années suivantes. Une simple hausse des loyers sur le marché locatif n’est pas suffisante pour demander une augmentation. Si vous avez effectué dans le bien loué des travaux qui ont fortement amélioré celui-ci, cela peut en revanche constituer un motif pour revoir le loyer à la hausse.

Diminution du loyer. Le locataire a aussi la possibilité de demander une révision du loyer. En cas de diminution de la valeur locative du bien loué d’au moins 15 %, votre locataire pourrait donc demander une diminution du loyer. Celle-ci doit cependant aussi être attribuable à des circonstances nouvelles et objectives que les parties ne pouvaient pas prévoir au moment de la conclusion du bail. Vous ne pouvez pas exclure cette possibilité dans le bail, les règles relatives à la révision étant de droit impératif.

Comment effectuer la demande ?  Si vous voulez augmenter le loyer, vous devez introduire une action en révision auprès du juge de paix au cours des trois derniers mois du triennat en cours. Le juge de paix se prononcera en équité. Le loyer revu s’appliquera à compter du premier jour du triennat suivant. En tant que bailleur, vous pouvez continuer à demander le loyer antérieur jusqu’à ce que le juge ait pris une décision finale. Si vous obtenez une augmentation, vous pourrez réclamer le solde au locataire.

Bail de droit commun. Si vous avez conclu un contrat de bail de droit commun avec le locataire (vous louez p.ex. des bureaux à un cabinet d’avocat ou un entrepôt dans lequel un entrepreneur stocke ses matériaux), il n’y a pas de règles légales spécifiques qui vous autorisent à demander une augmentation ou une diminution du loyer. Vous pouvez néanmoins toujours adapter le loyer de commun accord avec le locataire. Vous pouvez aussi insérer dans le contrat de bail une disposition en vertu de laquelle vous déclarez que les règles en matière de révision du loyer applicables dans le cadre d’un bail commercial s’appliquent aussi à votre contrat de bail.

Dans le cadre d’un bail commercial ou d’un bail de droit commun, vous ne pouvez indexer le loyer que si vous avez prévu cette possibilité dans le contrat de bail. Vous pouvez toujours aussi adapter le loyer de commun accord avec le locataire. Dans le cas d’un bail commercial, la loi prévoit aussi une possibilité de révision du loyer à la fin de chaque triennat. Pour ce faire, la valeur locative normale du bien doit avoir été modifiée d’au moins 15 %, par le fait de circonstances nouvelles et objectives que les parties ne pouvaient pas prévoir au moment de la conclusion du bail. En cas de désaccord avec votre locataire, vous devrez vous adresser au Juge de paix. Dans le cas d’un bail de droit commun, une modification en cours de bail n’est possible que si vous avez prévu expressément cette possibilité, p.ex. en précisant que les règles relatives à la révision du loyer dans le cadre d’un bail commercial sont d’application. (source:indicator) PLUS … immorichel 😊