Maison vendue sans le permis requis, c’est une fraude ?

Supposons que le vendeur vende une maison pour laquelle il ne dispose pas du permis d’urbanisme requis. Vous (l’acheteur) le découvrez par la suite et considérez qu’il s’agit d’une fraude. Mais est-ce toujours une fraude ? La Cour de cassation a rendu un arrêt surprenant à ce sujet le 15 octobre 2021.

Si un vendeur dissimule un élément essentiel ou un fait important lors des négociations contractuelles, il est en faute. Le contrat peut alors être rompu pour cause de fraude ou d’erreur. Toutefois, l’acheteur doit être en mesure de le prouver. La Cour de cassation a récemment eu à se prononcer sur cette question.

Que s’était-il passé ?

Division du bâtiment en trois logements. Un investisseur immobilier a divisé un bâtiment en trois logements distincts sans demander de permis. Il s’agit d’une infraction pénale.

Vente d’un de ces logements. L’investisseur immobilier a ensuite vendu l’un des logements sans permis. Le compromis de vente et l’acte notarié contenaient une clause dans laquelle le vendeur garantissait que le logement était conforme aux règles d’urbanisme.

Pour l’acheteur, c’est une fraude. Par la suite, l’acheteur constate qu’il n’y a pas de permis. Il estime avoir été trompé et réclame donc l’annulation de la vente. Le vendeur a affirmé ne pas avoir su qu’un permis était nécessaire.

Qu’a dit le juge ?

La Cour d’appel annule la vente. La Cour d’appel de Mons a estimé que l’exécution de travaux sans permis constitue une infraction pénale et que le vendeur est présumé le savoir. La Cour a annulé la vente sur cette base.

À tort pour la Cour de cassation. La Cour de cassation n’a pas suivi cet arrêt. Selon la Cour, l’acheteur doit réellement démontrer que le vendeur avait l’intention de le tromper. Il doit donc être en mesure de prouver que le vendeur était conscient du fait que l’exécution de travaux sans permis est une infraction punissable. Cette démonstration est aussi requise pour les lois qui sont passibles d’une peine, les lois anciennes et celles largement communiquées au public.

Attention !  Le fait que le vendeur ait garanti que le logement était conforme aux règles d’urbanisme n’y change rien.

Que faut-il en retenir ?

L’acheteur doit vérifier s’il existe un permis. Même si un vendeur garantit dans un compromis de vente que le logement est conforme aux obligations légales en vigueur, vous ne serez pas tranquille. Vérifiez donc vous-même les informations en matière d’urbanisme pour savoir si le bien dispose des permis requis.

Déclarer une fraude n’est pas simple. Vous devez être en mesure de prouver que le vendeur avait connaissance des dispositions légales qu’il violait et qu’il avait l’intention de vous tromper.

Cela ne signifie pas que le vendeur est tiré d’affaire. Ce n’est pas parce que vous ne pouvez pas plaider la fraude que vous êtes complètement laissé sur le carreau en tant qu’acheteur. Vous pouvez toujours essayer de faire annuler l’achat ou au moins d’obtenir une indemnisation, mais alors pas sur la base d’une fraude, mais sur la base d’une erreur due à un manque d’information.En tant qu’acheteur, vous devez bien sûr vérifier si la maison dispose effectivement de tous les permis d’urbanisme requis, même si cela est garanti au moment de la vente. En effet, s’il s’avère par la suite que le permis requis fait défaut, cela ne constitue pas, selon la Cour de cassation, une raison suffisante pour annuler la vente pour cause de fraude. Pour ce faire, l’acheteur doit être capable de prouver que le vendeur savait qu’il avait besoin d’un permis.(source:indicator) Plus ? contactez-nous !