Concluez l’achat du bien commercial avant la fin de l’année !
Votre client a un immeuble en tête pour son commerce et vous demande de réaliser l’achat cette année. Il dit vouloir acheter rapidement pour des raisons fiscales. Pourquoi est-ce si important pour lui ? Suffit-il de signer le compromis cette année ou est-ce la date de l’acte notarié qui compte ?
Amortissements et frais d’acquisition
Premier amortissement encore en 2021. Si votre client achète le bien avant la fin de l’année (comptable) 2021, il peut encore l’amortir pour la première fois cette année. Cet amortissement réduit son bénéfice imposable, ce qui entraîne une baisse de l’impôt pour l’exercice 2021.
Compromis ou acte notarié ? L’amortissement est possible dès que le bien est transféré. C’est donc la date du compromis, et non celle de l’acte notarié, qui compte.
Condition suspensive dans le compromis ? La propriété n’est transférée que lorsque cette condition est remplie. Si le compromis est signé le 24.12.2021, mais que la condition (p.ex. l’obtention d’un prêt) n’est remplie que le 04.01.2022, on ne peut amortir qu’à partir de l’année (comptable) 2022.
Combien amortir en 2021 ? Si votre client est une entreprise individuelle, il peut choisir entre un amortissement au prorata ou un amortissement pour toute la première année, même si le bien a été acheté le 30.12.2021. En revanche, si votre client travaille avec une société, il n’a pas ce choix et est obligé d’amortir au prorata.
Exemple. Achat d’un bien immobilier pour 400 000 € au 01.12.2021, la durée d’amortissement est de 20 ans. Dans le cas d’une entreprise individuelle, on peut déjà amortir 20 000 € en 2021 (400 000 €/20). Dans le cas d’une société, seuls 1 643 € peuvent être amortis en 2021 (400 000 €/20 × 30/365).
Qu’en est-il des frais d’acquisition additionnels ? S’il s’agit d’une entreprise individuelle ou d’une PME, ces frais peuvent être déduits en une seule fois. Les grandes entreprises, en revanche, doivent amortir ces frais en même temps que le bien.
Encore d’autres raisons ?
Réinvestir (remployer) à temps. Si votre client vend un actif de l’entreprise avec une plus-value, il peut opter pour une taxation étalée. Il faut pour cela qu’il réinvestisse le prix de vente dans un délai de 3 ans (5 ans en cas de réinvestissement dans un immeuble bâti).
Vendu en 2017, donc à réinvestir avant 2022. Si votre client a opté pour cette taxation étalée lors de la réalisation d’une plus-value en 2017, il doit réinvestir le prix de vente dans un immeuble au plus tard le 31.12.2021. S’il ne le fait pas, la plus-value réalisée en 2017 sera entièrement imposable cette année et il sera également redevable d’intérêts de retard de 4 % par an.
Attention ! C’est la date du transfert de propriété qui compte (compromis ou réalisation de la condition suspensive).
10 % et non 12 % de droits d’enregistrement. Comme vous le savez peut-être, le taux (ordinaire) des droits d’enregistrement flamands devrait passer de 10 à 12 % à compter du 01.01.2022. Toutefois, si vous signez le compromis avant cette date, vous aurez droit au taux actuel de 10 %.
Conseil. Une condition suspensive dans le compromis n’a aucune incidence sur le taux applicable. C’est la date de signature qui compte, même si la condition n’est remplie p.ex. qu’en 2022.Signez le compromis au plus tard le 31.12.2021, pour que votre client puisse déjà amortir son bien pour la première fois en 2021 et donc payer moins d’impôts cette année (une société doit tout de même amortir au prorata). En Flandre, il évite ainsi la hausse des droits d’enregistrement de 10 à 12 %. La date du 31.12.2021 est probablement sa date limite pour réinvestir dans le cadre de la taxation étalée des plus-values.(source: indicator) Plus d’infos ? contactez-ns ! C GRATUIT !
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