Quelles règles fiscales pour les nus-propriétaires ?

Vous acquérez la nue-propriété d’un immeuble par succession, donation ou achat. Sur quel montant devez-vous alors payer les droits de succession, de donation ou d’achat, et qu’en est-il des impôts et du précompte immobilier (Pr I) sur le bien pendant que vous êtes nu-propriétaire ?

Droits de succession/d’enregistrement

Vous héritez de la nue-propriété. En principe, vous payez alors des droits de succession sur la valeur de la nue-propriété, qui correspond à la valeur de la pleine propriété moins celle de l’usufruit. La valeur de l’usufruit est égale au revenu annuel forfaitaire du bien, soit 4 % de sa valeur en pleine propriété, multiplié par un coefficient forfaitaire qui dépend de l’âge de la personne qui hérite de l’usufruit, p.ex. votre parent survivant.

Attention ! Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit baisse et donc plus vous paierez des droits relativement élevés sur la nue-propriété.

On vous donne la nue-propriété. Si le donateur est plein propriétaire et conserve l’usufruit, vous paierez des droits de donation sur la valeur de la pleine propriété. S’il n’est que nu-propriétaire, vous ne paierez de droits que sur la valeur de la nue-propriété.

Vous achetez la nue-propriété. Si vous achetez la nue-propriété à un plein propriétaire qui en conserve l’usufruit, vous devrez payer les droits de vente sur la pleine propriété. Si vous faites un achat scindé, une autre personne achetant l’usufruit, vous ne payez des droits que sur la valeur de la nue-propriété, qui correspond à la valeur de vente de la pleine propriété moins celle de l’usufruit, ou la valeur de vente forfaitaire si elle est plus élevée.

Attention 1 ! En Flandre, lors de l’achat de la nue-propriété, vous payez en principe le droit de vente normal de 10 %.

Conseil. Le taux réduit de 6 % est toutefois possible si l’usufruit est acheté dans le même acte et en même temps, p.ex. par vos parents. En Wallonie, le taux réduit de 6 % s’applique également à l’achat de la seule nue-propriété.

Attention 2 ! En cas d’achat scindé d’un bien avec vos parents, vous devez pouvoir démontrer que vous disposez des fonds nécessaires à l’achat de la nue-propriété, éventuellement suite à une donation de vos parents. Sinon, vous risquez de devoir payer des droits de succession sur la valeur de la pleine propriété. Examinez cela avec un expert avant d’acheter.

Impôts et Pr I

Qui est redevable de l’impôt ? Les revenus immobiliers sont imposables dans le chef de l’usufruitier. Cela signifie qu’en tant que nu-propriétaire d’un bien immobilier, vous ne devez jamais mentionner de revenu cadastral ou un quelconque loyer dans votre déclaration d’impôt, pas même partiellement. L’usufruitier est également redevable du Pr I.

Attention ! Un prêt pour l’achat de la nue-propriété ne donne pas droit au chèque habitat wallon.

Attention ! La taxe sur une vente dans les cinq ans ne s’applique pas si le bien vendu a été l’habitation propre de son propriétaire pendant au moins un an, mais un bien dont vous n’avez été que le nu-propriétaire n’est pas considéré comme une habitation propre (Anvers, 30.03.2021) .En cas de succession, vous ne payez des droits de succession que sur la nue-propriété, mais en cas de donation/vente de la nue-propriété d’un bien dont le donateur/vendeur se réserve l’usufruit, les droits d’enregistrement sont calculés sur la pleine propriété. Les taxes et le Pr I sont toujours à charge de l’usufruitier. (source :

Le bénéfice sur la vente est-il imposable ? C’est presque la même chose que lorsque vous vendez la pleine propriété d’un bien immobilier avec un bénéfice. Ce n’est que si cette vente a lieu dans les cinq ans suivant l’achat, ou s’il s’agit de transactions «anormales», qu’il peut y avoir une plus-value imposable en tant que revenu divers.