Des discussions entre l’acheteur et le vendeur commencent après la signature du compromis, et la passation …
Concernant les impôts sur cet immeuble, le fisc doit-il s’adresser à l’acheteur ou au vendeur ? La Cour de cassation s’est exprimée sur le sujet le 14 mai 2020. Qui est propriétaire aux yeux du fisc ? L’acte notarié n’est toujours pas signé. Des discussions entre l’acheteur et le vendeur commencent après la signature du compromis de vente d’un immeuble, et la passation de l’acte notarié se fait attendre. La commune prélève un impôt chez l’acheteur… L’immeuble reste des années inoccupé à cause d’interminables discussions et est finalement inscrit dans le registre des immeubles inoccupés de la ville d’Ostende. Le règlement-taxe stipule clairement que cet impôt est dû par la personne qui est détentrice d’un droit réel (comme le droit de propriété) sur l’immeuble au moment de l’inventaire. C’est donc l’acheteur qui a été contacté pour payer l’impôt sur les immeubles inoccupés. … mais doit contacter le vendeur, selon l’acheteur. Vu que l’acte notarié n’était pas encore établi, la vente n’avait pas encore été transcrite dans le registre du conservateur des hypothèques. L’acheteur a avancé l’argument que le fisc ne devait pas prendre en compte cette vente. Selon lui, c’est bien le vendeur qui doit payer l’impôt sur les immeubles inoccupés, vu que celui-ci est toujours le propriétaire pour le fisc. Qu’a dit la Cour de cassation ? Acheteur lors de l’établissement de l’impôt. La Cour de cassation l’a vu d’un autre œil (Cass., 14.05.2020) . Selon elle, on pouvait bel et bien s’adresser à l’acheteur pour l’impôt sur les immeubles inoccupés. Sur base du compromis, c’était bien l’acheteur le vrai propriétaire. Le fisc ne doit pas prendre en compte le fait que l’acte notarié n’avait pas encore été passé. Confirmation du principe de réalité. Lors de l’établissement de l’impôt, le fisc peut considérer que l’acheteur est le redevable de cet impôt, à la condition que le compromis transfère réellement la propriété. C’est la situation réelle qui compte, abstraction faite de certaines formalités ou publications. Attention ! Le transfert de propriété est nécessaire lors du compromis. Si une condition suspensive y a été ajoutée, le fisc doit la prendre en compte. Et en cas de recouvrement de l’impôt ? Si le fisc a établi les impôts sur l’immeuble concerné avant la passation du compromis, il doit en principe s’adresser au vendeur pour le recouvrement de ces impôts. Attention ! Le fisc peut y déroger dans le règlement-taxe et tout de même prévoir qu’il peut s’adresser à l’acheteur pour le recouvrement des dettes fiscales du vendeur, même si aucun transfert n’a été effectué. Impact du nouveau droit des biens ? Ces principes ont été inclus dans le nouveau droit des biens qui sera en vigueur à partir du 1er septembre 2021 (art. 3.30, §2, al. 1 C. civ.) . Cela ne change donc rien pour le fisc. Lors de l’établissement de l’impôt, il ne doit en principe pas tenir compte de l’absence de transcription dans le registre. Il doit donc partir de la situation réelle, dans laquelle la propriété est transférée à la signature du compromis. Selon la Cour de cassation, l’acheteur devient propriétaire en signant le compromis. Par conséquent, le fisc peut s’adresser à l’acheteur lors de l’établissement de l’impôt, comme pour l’impôt sur les immeubles inoccupés ou le précompte immobilier. S’il s’agit par contre d’un recouvrement d’«anciens» impôts déjà établis, le fisc doit en principe s’adresser au vendeur.(source indicator). plus sur ce site
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