Pas de clés sans garantie locative ?

Supposons que votre locataire ait signé un bail d’habitation qui va bientôt commencer, mais qu’il ne vous ait pas encore fourni, à vous le bailleur, la preuve de la constitution d’une garantie locative. Quelle est la meilleure façon pour vous (le bailleur) de régler ce problème ? Pouvez-vous refuser de donner les clés ?

Pas de garantie locative ? Pas de clés !

Garantie locative. La garantie locative est importante pour un bailleur. Il est donc préférable de l’obtenir avant que le locataire n’emménage.

Obligation de remettre les clés. D’autre part, le bail a déjà été signé et prévoit que le locataire peut emménager dans les locaux à une certaine date. Si vous ne remettez pas les clés à temps, vous manquez également à votre obligation en tant que bailleur.

Vous pouvez toujours refuser de donner les clés ? Vous pouvez le faire. Si vous n’avez rien prévu dans le bail concernant la remise des clés, la plupart des juges admettent que vous ne devrez remettre les clés qu’après la signature du bail et le paiement de la garantie locative.

Base juridique = contrat synallagmatique. Pour le justifier juridiquement, vous pouvez invoquer le contrat synallagmatique ou ENAC (exceptio non adimpleti contractus) qui vous permet, en tant que bailleur, de suspendre votre obligation (la remise des clés) sans l’intervention d’un juge, jusqu’à ce que le locataire ait rempli son obligation à lui (la constitution de la garantie locative).

Attention ! Dans ce cas, vous devez envoyer à l’avance une lettre recommandée de mise en demeure à votre locataire.

Cela crée souvent des conflits juridiques. Parfois, le locataire conteste qu’il doit payer le loyer pour cette période, car il estime que vous ne pouviez pas invoquer le contrat synallagmatique. Le locataire peut alors parfois s’en sortir en faisant valoir qu’il lui était impossible de fournir la garantie locative à temps parce qu’on ne lui a pas laissé suffisamment de temps, c.-à-d. en se fondant sur le principe de la force majeure.

Attention ! Si le juge de paix donne raison au locataire, vous risquez de ne pas recevoir de loyer pour cette période et vous devrez peut-être verser une indemnité au locataire. Le juge peut également dissoudre le bail à vos frais.

Conseil.  S’il n’y a pas de disposition claire dans le bail, donnez les clés, mais allez directement voir le juge de paix.

Quelle est la meilleure façon d’agir ?

Une clause spécifique est importante. Vous pouvez éviter la plupart des conflits en précisant dans le bail que la garantie locative doit être payée avant le début du bail et que, sinon, les clés ne seront pas remises.

Exemple de clause.«Le locataire doit fournir la garantie locative convenue dans les dix jours suivant la signature du présent contrat. Le bailleur est en droit de refuser de remettre les clés des locaux loués au locataire tant que ce dernier n’a pas constitué la garantie locative, sans préjudice des autres voies de recours du bailleur.»

Conseil.  Avec cette clause, vous êtes dans une position beaucoup plus forte pour refuser de donner les clés. Adressez-vous en même temps directement au juge de paix pour faire annuler le bail si votre locataire ne constitue pas de garantie.Si le locataire ne constitue pas la garantie locative dans les délais, vous pouvez en principe refuser de lui remettre les clés sur la base de la théorie du «contrat synallagmatique». Mais cela crée souvent des conflits, p.ex. parce que le locataire refuse ensuite de payer le loyer pour cette période. Il est donc préférable d’inclure dans le bail une clause spécifique qui vous rendra beaucoup plus fort en cas de conflit (source: indicator) PLUS … contactez-nous !