Achat d’un appartement sur plan : d’abord payer avant de recevoir les clés ?

Quand vous achetez un appartement sur plan, la convention d’achat précise en général que vous ne recevrez les clés que lorsque tout aura été payé. Une telle clause est-elle valable ? Le promoteur peut-il alors refuser de vous remettre les clés ? Avez-vous dans ce cas droit à un dédommagement ? Qu’avez-vous intérêt à faire s’il y a des vices ou des travaux non réalisés au moment de la réception provisoire ?

Quelles règles ? Si vous achetez un appartement sur plan, la loi Breyne est en principe d’application. C’est le cas lorsque l’immeuble est destiné au logement et qu’il y a une obligation d’effectuer un ou plusieurs paiement(s) avant l’achèvement de celui-ci. Il faut par ailleurs que l’immeuble soit construit en Belgique et érigé par un seul entrepreneur ou promoteur. Si la loi Breyne ne s’applique pas parce que les conditions d’application précitées ne sont pas remplies, il est question d’une vente ou d’une entreprise normale, à laquelle s’appliquent les règles ordinaires en la matière. Ni la loi Breyne, ni les règles ordinaires relatives à la vente et/ou à l’entreprise ne disent explicitement quand l’acheteur reçoit les clés du bien. En principe, la remise des clés coïncide avec le transfert de la propriété. La personne qui est (devenue) propriétaire de l’immeuble a en principe aussi droit aux clés.

Loi Breyne. Lorsque la loi Breyne est d’application, les droits du vendeur sur le sol et sur les constructions existantes, afférents à la maison ou à l’appartement à construire ou en voie de construction, sont immédiatement transférés à l’acheteur par la conclusion de la convention (art. 4, loi Breyne) . Le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction (art. 5 loi Breyne). Il ne peut pas être dérogé contractuellement à ces règles. Celles-ci impliquent dès lors que dans le cadre d’un projet clé-sur-porte, le promoteur immobilier ne peut jamais priver l’acheteur de l’accès à la maison ou à l’appartement. Il ne peut en principe pas davantage garder les clés.

Clés. En pratique, le promoteur insérera toutefois souvent dans la convention d’achat une clause qui prévoit que sans porter préjudice au transfert de la propriété au sens de la loi Breyne, les parties conviennent que la remise des clés et l’accès au bien ne s’effectueront qu’au moment de la réception provisoire et du paiement des factures. Une telle disposition est valable. Si la loi Breyne ne s’applique pas, l’entrepreneur ou le vendeur peut parfaitement fixer avec vous les conditions auxquelles la propriété vous est transférée. Une telle clause est aussi valable. Il peut ainsi être convenu qu’en tant qu’acheteur ou maître d’ouvrage, vous recevrez les clés au moment de la réception provisoire, du paiement de la facture finale de l’entreprise ou du paiement du prix d’achat total de la propriété.

Réception. En pratique, vous ne recevrez donc généralement les clés qu’au moment de la réception provisoire et après avoir payé toutes les factures du promoteur. C’est lors de cette réception provisoire que les vices apparents de l’appartement peuvent être constatés. S’il n’y a pas (ou peu) de vices, le paiement et la remise des clés ne donneront sans doute pas lieu à beaucoup de discussions. Ce ne sera toutefois pas le cas si les problèmes sont plus importants. En tant qu’acheteur, vous rechignerez alors sans doute à effectuer le paiement complet et le vendeur risque dès lors de ne pas vouloir vous remettre les clés. Vous pourriez éventuellement convenir avec le promoteur que vous pouvez retenir une partie du prix d’achat, tout en recevant quand même déjà les clés. Mettez alors un tel accord par écrit et fixez le montant retenu en fonction des travaux que le promoteur doit encore effectuer dans votre bien. Ce montant peut éventuellement aussi être versé sur un compte bloqué, à ouvrir à votre nom et celui du promoteur.

Pas de solution ? Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord, vous pouvez vous adresser au tribunal pour exiger la remise des clés, éventuellement même via une procédure en référé. Vous pourriez aussi réclamer une indemnité au promoteur parce que vous ne pouvez pas encore utiliser/louer le bien. Il appartiendra alors au juge de décider qui a agi indûment lors de la réception provisoire. Si la loi Breyne est d’application, la convention doit du reste contenir une clause qui vous accorde des dommages et intérêts en cas de réception tardive. Ces dommages et intérêts doivent correspondre au moins à un loyer normal du bien achevé auquel se rapporte la convention (art. 7, f, loi Breyne) .http://loi breyne

Garantie d’achèvement. Si la loi Breyne est d’application, le promoteur doit aussi donner une garantie d’achèvement d’en principe 5 % (art. 12, loi Breyne) . Cette garantie est en général fournie par un établissement de crédit, une entreprise hypothécaire ou une entreprise d’assurance. Le cautionnement constitué par le promoteur est libéré par moitié, la première moitié au moment de la réception provisoire et l’autre moitié, au moment de la réception définitive. Si le promoteur ne remédie pas aux observations formulées lors de la réception provisoire, vous pouvez faire appel au cautionnement.

Si vous achetez un appartement sur plan ou en construction, la convention d’achat prévoira souvent que vous ne recevrez les clés qu’à la réception provisoire, après avoir tout payé. Attendez d’avoir visité l’appartement lors de la réception provisoire pour effectuer ce paiement. Si vous constatez alors des vices importants, proposez de retenir une partie du prix d’achat ou de la verser sur un compte bloqué. Précisez que si vous ne recevez pas les clés, vous les réclamerez en justice en plus de dommages et intérêts. Si la loi Breyne est d’application, vous pouvez éventuellement aussi faire appel à la garantie d’achèvement que le promoteur doit constituer.