Impôts : louer un logement avec un bail de droit commun
Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous souhaitez mettre en location. Or, un candidat locataire souhaite conclure un bail de droit commun, pour y installer des bureaux et non son habitation. Est-ce possible et quelles sont les conséquences à l’impôt des personnes physiques et pour les droits d’enregistrement ?(cliquez ICI)
L’affectation détermine le régime fiscal
Revenu cadastral. Si vous louez votre appartement à une personne physique qui affecte le bien à des fins privées, vous serez imposé sur la base du revenu cadastral (RC) de l’appartement. Concrètement, le revenu imposable est calculé en indexant le RC (coefficient d’indexation de 2,1763 pour l’exercice d’imposition 2025), puis en le majorant de 40 % (art. 7, §1, 2° a) CIR 92) .
Loyer réel. Si l’appartement est (partiellement) utilisé à titre professionnel par le locataire, ou si le locataire est une personne morale (société, ASBL, etc.), vous (le bailleur) serez imposé sur la base des revenus locatifs réels. Vous pouvez aussi déduire des frais forfaitaires de 40 %. Cette déduction forfaitaire est toutefois limitée à 2/3 du RC réévalué (le coefficient de réévaluation est de 5,46 pour l’exercice d’imposition 2025).
Le type de bail est-il important ? Seule l’utilisation effective par le locataire compte. S’il utilise le bien à titre privé, vous serez imposé sur le RC, s’il l’utilise à titre professionnel, vous serez imposé sur le revenu locatif réel. Par ailleurs, vous ne pouvez conclure un bail de droit commun que si aucune disposition impérative n’est applicable, notamment celles prévues dans la législation sur le bail d’habitation (pour une occupation privée) ou celle sur le bail commercial (p.ex pour l’exploitation d’un magasin).
Conseil.
On peut conclure un bail de droit commun (et donc n’être imposé que sur le RC) si on loue un atelier à un artiste amateur, par exemple.
Et l’utilisation mixte ? Votre locataire peut également avoir un usage mixte de l’appartement, l’occuper en partie à titre privé et en partie à titre professionnel. Dans ce cas, vous pouvez conclure un bail de droit commun, à condition que la fonction résidentielle soit moins importante que la fonction professionnelle. Le bail de droit commun continue donc à s’appliquer à l’ensemble de l’appartement, y compris aux locaux qui servent de résidence principale au locataire.
Attention ! Si vous (le bailleur privé) ne prévoyez rien contractuellement, vous serez taxé sur les revenus locatifs réels, même si une partie de ceux-ci est liée à un usage privé ! Pour éviter cela, vous devez scinder le loyer en une partie privée et une partie professionnelle ou rédiger deux baux distincts (art. 8 CIR 92) .
Enregistrer le bail ?
Toujours obligatoire. Un bail doit être enregistré quelle que soit sa forme (bail de droit commun, d’habitation, etc.).
Droits d’enregistrement. Si vous louez l’appartement avec un bail de droit commun, l’enregistrement n’est pas gratuit (contrairement au bail d’habitation). Vous devrez payer des droits d’enregistrement de 0,2 % sur le montant total du loyer pendant toute la durée du bail. Pour un bail à durée indéterminée, les droits d’enregistrement sont en principe calculés sur le décuple du loyer annuel (art. 84 C. enr.) .
Exemple.
Pour un bail de trois ans avec un loyer mensuel de 900 € et des charges mensuelles de 100 €, l’enregistrement coûte 72 € (36 mois × 900 € + 36 mois × 100 € × 0,2 %).
L’imposition des revenus locatifs dépend de l’usage qu’en fait le locataire et non du type de bail. Si le bien est utilisé à titre privé: vous ne serez imposé que sur la base du RC majoré, tandis qu’en cas d’utilisation professionnelle, le revenu locatif réel sera imposé après la déduction du forfait de frais. Pour un bail de droit commun, vous payez un droit d’enregistrement de 0,2 % sur le total des revenus locatifs après son enregistrement obligatoire.(source : Larcier) plus: contactez moi 😊😊
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