Vous empruntez pour un bâtiment que vous donnez en location : le loyer est-il un revenu professionnel ?
Les médias ont indiqué que si un propriétaire contracte des prêts pour acheter des biens immobiliers qu’il loue par la suite, le fisc peut taxer les revenus locatifs en tant que revenus professionnels. Qu’a dit la Cour constitutionnelle à ce sujet ? (PLUS: cliquez ICI)
Requalifiés seulement en raison du prêt ?
De quoi s’agit-il ? Dans un arrêt du 9 novembre 2023, la Cour constitutionnelle a dû se prononcer sur une affaire dans laquelle des investisseurs avaient acheté près de 20 biens immobiliers sur une période de 15 ans et avaient financé chaque achat par un prêt hypothécaire. Les investisseurs ont estimé que les revenus locatifs étaient des revenus immobiliers et les ont mentionnés comme tels dans la déclaration fiscale. Le fisc l’a vu d’un autre œil : les revenus locatifs ont été requalifiés en revenus professionnels, notamment parce qu’ils avaient toujours été financés par un prêt.
Bon à savoir. Si vos revenus locatifs sont considérés comme des revenus immobiliers, seul le revenu cadastral majoré et indexé est soumis aux taux progressifs. En revanche, s’ils sont considérés comme des revenus professionnels, les revenus réels sont soumis aux taux progressifs.
Le financement n’est qu’un critère parmi d’autres. Les contribuables ont fait valoir qu’ils étaient victimes d’une discrimination parce que les acheteurs qui n’ont pas eu recours à des prêts pour financer l’achat d’un bien immobilier seraient moins susceptibles de voir leurs revenus requalifiés. La Cour constitutionnelle a fait valoir que le mode de financement n’est pas un critère légal de qualification des revenus locatifs et que le fisc et les cours d’appel utilisent toute une série de critères pour qualifier les revenus. Dans le cas d’espèce, des revenus professionnels auraient tout aussi bien pu exister si les contribuables avaient financé leurs achats avec leurs fonds propres. Il n’y a donc pas eu de discrimination.
Revenus professionnels ?
Occupation lucrative. Pour que les revenus locatifs soient qualifiés de revenus professionnels, il faut, selon la jurisprudence, qu’ils proviennent d’une occupation lucrative consistant en un ensemble d’opérations qui se répètent fréquemment.
Concrètement. Dans la pratique, des critères tels que le nombre de biens loués, le temps et les efforts consacrés à la location, le lien avec la profession principale (p.ex. être actif en tant qu’agent immobilier ou être totalement dépendant financièrement des revenus locatifs), la fourniture de services auxiliaires et, donc aussi, le mode de financement (entièrement ou en grande partie avec des prêts) sont pris en compte.
Conseil. Il faut réunir un certain nombre de critères ; la requalification sur la base d’un seul critère n’est pas admise (Cass., 14.12.2007, F.06.0055.F) .
Jurisprudence. La jurisprudence n’est pas toujours unanime dans l’utilisation des critères susmentionnés. La mise en location de six logements a été considérée comme professionnelle, car le propriétaire avait financé à 100 % l’achat des six biens sur une période de trois ans (Liège, 20.02.2018) . Par contre, dans une autre affaire récente, la Cour d’appel de Bruxelles a rejeté la requalification, alors que le financement avait été effectué via un crédit hypothécaire. Même si les propriétaires n’avaient pratiquement pas d’autres revenus que les revenus locatifs, il était question de dizaines de kots étudiants, etc. (Bruxelles, 07.03.2023) .
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Les revenus locatifs ne sont considérés comme des revenus professionnels que si plusieurs critères sont remplis : notamment l’achat de quelques biens locatifs à l’aide d’un prêt hypothécaire pour chaque bien. Le financement n’est qu’un critère parmi d’autres et la Cour constitutionnelle a confirmé cette position.(source : indicator) PLUS: complétez ci-après 😉😉
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