La plus-value sur un bien à usage mixte est-elle imposable ?
Lorsqu’un bien est utilisé à titre professionnel par un particulier (p.ex. pour son entreprise individuelle), la plus-value réalisée sur ce bien est imposable en tant que revenu professionnel à sa vente. Qu’en est-il d’un bien à usage mixte ? (plus: cliquez ICI)
La règle générale: les plus-values réalisées lors de la vente par un particulier sans spéculation ni usage professionnel sont exonérées d’impôts s’il s’écoule plus de cinq ans entre le moment de l’achat et celui de la vente. Une maison familiale peut être exonérée encore plus tôt.
Quand y a-t-il usage professionnel ?
Inscription à l’actif et amortissements.Si le bien acheté a été inscrit à l’actif ou a fait l’objet d’amortissements, le fisc peut considérer qu’il a été utilisé à titre professionnel et taxer la plus-value comme un revenu professionnel(art. 24, 2° CIR et art. 41 CIR). C’est donc le cas des entreprises individuelles qui ont intégré le bien dans leur comptabilité double ou simplifiée.
Pas d’inscription dans les comptes ou pas d’amortissement donc pas d’usage professionnel ?En effet, la Cour de cassation l’a confirmé(Cass., 29.01.2021). Si vous êtes indépendant et que vous travaillez également à domicile dans votre habitation propre, vous ne devez pas craindre que la plus-value devienne automatiquement imposable lors de la vente.
Pas non plus si les revenus locatifs ont été imposés à titre professionnel ?La même règle s’applique ici. Sans inscription à l’actif ni amortissements de l’immeuble, la plus-value sur l’immeuble ne sera pas imposée comme revenu professionnel, même si les revenus locatifs ont été imposés comme revenus professionnels, parce que la location a été très professionnelle et organisée(Anvers, 17.04.2023).
Et pour l’usage mixte ?Si l’immeuble était à usage mixte, p.ex. avec un amortissement de 50 % seulement, seule la plus-value sur la partie utilisée professionnellement sera imposée comme revenu professionnel.
Comment est-elle imposée ?
Déterminer la plus-value.La plus-value est constituée par la différence entre le prix de vente et la valeur comptable. La valeur comptable se calcule comme suit : prix d’achat – amortissements et réductions de valeur. Supposons que votre client ait acheté un bureau pour son entreprise individuelle au prix de 250 000 €. Il l’a amorti à hauteur de 100 000 €. Il peut maintenant le vendre pour 300 000 €. Il en résulte une plus-value imposable de 300 000 € – (250 000 € – 100 000 €), soit 150 000 €.
Pas pour les terrains.
Puisque le terrain ne peut en principe pas être amorti, la part du terrain dans la plus-value n’est pas imposée professionnellement, sauf si le vendeur l’a immobilisée avec l’immeuble dans sa comptabilité en partie double(Cass., 21.06.2018).
Quel taux ? En principe, les plus-values professionnelles sont soumises au taux ordinaire de l’impôt des personnes physiques. Il existe toutefois des exceptions : si votre client a utilisé le bien dans le cadre de son activité professionnelle pendant au moins cinq ans, le taux est limité à 16,5 %. Le même taux s’applique également si votre client vend, parce qu’il cesse son activité.
Taxation échelonnée.
Si le vendeur est une entreprise individuelle, il peut réinvestir la plus-value dans un autre bien amortissable. S’il le fait dans le délai imparti et que le bien vendu a été utilisé à titre professionnel pendant cinq ans, la plus-value sera imposée de manière étalée, c.-à-d. sur la période d’amortissements du réinvestissement.
Conseil. Si votre client peut bénéficier du taux de 16,5 %, il a intérêt à être imposé immédiatement, car le taux marginal (jusqu’à 50 %) s’applique toujours lorsqu’on opte pour la taxation étalée.
La plus-value sera imposée pour usage professionnel si le bien acheté a été inscrit à l’actif ou s’il a fait l’objet d’amortissements dans la comptabilité. S’il a été partiellement utilisé à titre privé, seule la partie professionnelle sera taxée à titre professionnel (source:larcier) Plus: immorichel 😉
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