La plus-value est-elle imposable si vous vendez un bien privé ?
La plus-value sur la vente d’un bien immobilier privé n’est en principe imposable (au taux de 16,5 % ou 33 %) qu’en cas de revente rapide. Ce n’est que s’il y a eu plusieurs achats et ventes dans un court laps de temps que le fisc peut entreprendre un examen plus approfondi du dossier. En quoi consistera ce contrôle ?
La plus-value est-elle imposable ?
Uniquement en cas de revente rapide. Toute plus-value sur la vente d’un bien immobilier par un particulier n’est pas forcément taxée. Ce n’est qu’en cas de revente rapide que la plus-value est taxée en tant que «revenus divers». Voici un bref aperçu des conditions de la revente rapide ….
Vente d’un immeuble dans les cinq ans. Si vous vendez un immeuble privé dans les cinq ans qui suivent son achat, vous devez indiquer la plus-value dans votre déclaration fiscale et vous serez taxé à 16,5 %. Si vous le vendez plus tard (p.ex. après 7 ans), vous ne serez en principe pas taxé sur la plus-value.
Plus avantageux pour le logement familial. Si vous vendez votre logement familial dans les cinq ans, la plus-value n’est pas taxée, à condition que vous ayez habité vous-même le logement pendant au moins 12 mois.
Pour les terrains, la durée est de huit ans. Si vous vendez un terrain dans les cinq ans suivant son achat en réalisant un bénéfice, celui-ci sera taxé à 33 %. En cas de vente après cinq ans mais dans les huit ans, vous paierez 16,5 % sur votre bénéfice.
33 % en cas de spéculation. La plus-value est aussi taxée à 33 % lorsque l’achat et la vente ne font pas partie de la gestion normale du patrimoine privé, mais constituent de la spéculation. Celle-ci est déterminée par des critères précis, mais dans la pratique, il s’agit de cas exceptionnels où une personne privée prend plus de risques qu’une personne normalement prudente, p.ex. en optant pour des prêts risqués, en vendant très rapidement, etc.
Taxée en tant que revenu professionnel
Quand est-ce le cas ? La question de savoir s’il s’agit d’un revenu professionnel est une question de fait. La jurisprudence tient compte de l’utilisation des connaissances et de l’expérience professionnelles, de l’existence d’une organisation de type professionnel ou d’un lien avec l’activité professionnelle. Le fait que de nombreux biens immobiliers soient achetés et vendus à court terme est aussi un critère. Dans ce cas, le fisc considère parfois qu’il s’agit d’un revenu professionnel et la plus-value est alors taxée au taux progressif ordinaire de l’impôt des personnes physiques (jusqu’à 50 %).
Attention ! Depuis quelques années, le fisc contrôle les personnes qui ont acheté et vendu de nombreux biens immobiliers sur une courte période et leur envoie une lettre les invitant à déclarer correctement les plus-values (QP n° 1587, Dieriek, 26.07.2023) .
Plus strict pour ceux qui travaillent dans l’immobilier ? C’est un critère, en effet ! Le juge a notamment décidé que la plus-value sur la vente de cinq appartements dans un seul immeuble devait être taxée comme revenu professionnel, même s’il ne s’agissait en fait que d’un seul projet immobilier (Anvers, 19.06.2018) . Il a tenu compte du fait que le contribuable était administrateur d’une société de promotion immobilière.
Attention ! Un seul critère n’est jamais décisif, il faut tenir compte de l’ensemble des éléments. Le seul fait d’avoir revendu rapidement certains biens immobiliers ne suffit donc pas pour taxer la plus-value en tant que revenu professionnel.
Le fisc cible les particuliers qui ont acheté plusieurs biens immobiliers dans un laps de temps relativement court et qui les ont revendus rapidement avec une belle plus‑value. Dans ce cas, celle-ci peut parfois être considérée comme un revenu professionnel. D’autres critères doivent toutefois être remplis, tels que le lien avec l’activité ou une organisation de type professionnel.
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