FISCALITÉ – DÉCLARATION 

Impôts : le vendeur reste encore un peu dans le logement

Supposons que vous (l’acheteur d’un logement) ayez convenu avec le vendeur qu’il pourrait continuer à vivre dans le bien pendant un certain temps après la vente. Faut-il prévoir une indemnité ? Quel est le traitement fiscal ?

Occupation à titre précaire (PLUS: cliquez ICI)

Aperçu. En principe, vous acquérez le droit de propriété et donc la jouissance du logement acheté au moment de l’établissement de l’acte authentique. Toutefois, vous pouvez librement convenir avec le vendeur qu’il conserve la jouissance du bien pendant un certain temps, p.ex. parce qu’il doit encore organiser son déménagement, parce que sa maison nouvellement construite n’est pas encore prête, etc.

Concrètement. Dans la pratique, cette jouissance différée est organisée via une «occupation à titre précaire». Cette convention accorde un droit de jouissance en raison de circonstances particulières et permet notamment de rendre inapplicable la législation sur les baux. Vous pouvez aussi prévoir une indemnité dans cette convention.

Attention ! Si le vendeur peut conserver la jouissance gratuitement, c’est un «prêt».

Conséquences fiscales

Cela affecte-t-il le droit de vente ? Le droit de vente est calculé sur le prix, mais aussi sur les charges que l’acheteur doit supporter. Si une indemnité d’occupation est effectivement payée par l’occupant (le vendeur) après la signature de l’acte, il n’y a pas de «charge» et vous ne devez donc pas payer un droit de vente plus élevé. Cela vaut dans toutes les Régions.

Conseil. Le plus simple et sûr est donc de prévoir une indemnité d’occupation. Vous éviterez ainsi les risques fiscaux liés à l’adaptation de la base imposable.

En Flandre. Si les parties ne fixent pas elles-mêmes l’indemnité dans l’acte via une déclaration pro fisco, Vlabel prévoit une valorisation forfaitaire. 4 % sont prélevés par mois d’occupation sur 1/12 de la valeur de vente du bien en pleine propriété (position n° 15014, https://www.vlaanderen.be/ ).

Attention ! La règle est identique si l’acte prévoit que l’occupation est prise en compte dans la détermination du prix de vente. Ici aussi, la charge doit être estimée et taxée séparément (en supplément).

Conseil. Aucun droit de vente supplémentaire ne doit être payé si la différence entre la date de l’entrée en jouissance de l’acheteur et celle du paiement du prix n’excède pas un mois.

En Wallonie et à Bruxelles.

 Là aussi, une courte occupation gratuite (un mois) n’augmente pas l’impôt (avis 09.04.1856, n° 536, §21, Rec.gén.enr.not., n° 2751) . Dans ce cas, indiquez dans l’acte que la jouissance différée est prise en compte dans la détermination du prix de vente. Le fisc peut s’y opposer si l’occupation dure plusieurs mois et que le prix de vente n’est pas suffisamment élevé. Il n’existe pas de valorisation forfaitaire.

Impôt des personnes physiques. L’acheteur peut être imposé sur les revenus immobiliers (basé sur le revenu cadastral (RC) de l’habitation, indexé et majoré de 40 %) à l’impôt des personnes physiques pendant cette période, car il ne s’agit pas (encore) de son habitation propre.

Conseil. Toutefois, s’il ne possède pas d’autre habitation qu’il déclare en tant qu’«habitation propre», il peut en principe toujours prétendre à l’exonération pour le logement familial, étant donné qu’il est impossible pour l’acheteur d’occuper l’habitation en raison d’un obstacle contractuel.

Si le vendeur continue à occuper le bien pendant un certain temps après la passation de l’acte, il y a une «occupation à titre précaire». S’il utilise l’habitation pendant plus d’un mois, il est préférable de prévoir une indemnité d’occupation, sinon vous risquez de devoir payer des droits de vente supplémentaires. Si l’acheteur ne déclare pas d’habitation propre à l’impôt des personnes physiques, il peut en principe se prévaloir de l’exonération du logement familial.(source:indicator) CONTACT:complétez formulaire ci-après 😉