Pas de déduction fiscale pour un bail enregistré gratuitement
Depuis l’exercice d’imposition 2024, le locataire ne peut plus déduire fiscalement le loyer et les avantages locatifs d’un bail qui a été enregistré gratuitement. Quelles sont les conséquences de cette nouvelle règle ? Une circulaire apporte des précisions.
Un bien affecté à l’habitation ?
L’enregistrement est alors gratuit… Si un bail porte sur un bien immobilier exclusivement affecté à l’habitation d’une famille ou d’une personne seule, il est enregistré gratuitement, c.-à-d. sans perception de droits d’enregistrement (art. 161, 12°, C. enr.) .
Conseil. Le bail conclu avec une personne morale peut être enregistré gratuitement si cette dernière affecte l’immeuble au logement d’un particulier ou d’une famille. (plus: cliquez ICI)
… sans déduction du loyer et des avantages locatifs. Depuis l’exercice d’imposition 2024, le locataire ne peut plus déduire fiscalement le loyer et les avantages locatifs si le bail a été enregistré gratuitement parce qu’il porte sur un immeuble à usage exclusif d’habitation (art. 53, 33°, CIR 92) .
Sécurité pour le bailleur. Si le bail a été enregistré, vous pouvez être certain, en tant que bailleur, que vous ne serez imposé que sur le revenu cadastral indexé × 1,4 (le coefficient d’indexation pour l’exercice d’imposition 2025 est de 2,1763) en ce qui concerne les revenus locatifs.
Une exception. Il existe toutefois une exception à la règle ci-dessus : la déduction du loyer est admise si le bail a été enregistré gratuitement, mais que le contribuable loue le bien afin de loger un employé ou un dirigeant d’entreprise (et sa famille), en vertu d’une obligation légale ou contractuelle. Songez p.ex. à une société qui loue une habitation pour y héberger un cadre étranger qui travaille en Belgique.
Et en cas d’usage mixte ?
Pas d’enregistrement gratuit. Si un bien immobilier est à usage mixte, donc si le bail prévoit un loyer pour l’usage professionnel et un autre pour l’usage privé, ce bail ne peut en principe pas être enregistré gratuitement. La partie professionnelle peut alors être déduite par le locataire, s’il joint l’annexe 270 MLH à sa déclaration d’impôt. L’administration a récemment clarifié cette règle (circ. 2024/C/29, 23.04.2024, n° 40) .
Conseil. La déduction du loyer et des avantages locatifs est aussi admise via le dépôt de l’annexe 270 MLH si le bail n’a pas été enregistré (en tout ou en partie), même si la loi l’exigeait (circ. 2024/C/29, 23.04.2024, n°s 36-37) .
Attention ! Si le bail a été enregistré gratuitement, mais que le locataire utilise effectivement les locaux à titre professionnel, p.ex. pour se loger près de son travail, ce locataire ne peut pas déduire le loyer (circ. 2024/C/29, 23.04.2024, n° 34) .
Rédiger deux baux ? C’est également possible. Vous pouvez conclure un bail lié à l’usage privé et le faire enregistrer gratuitement. Vous serez ainsi certain de ne jamais être imposé sur les revenus locatifs réels. L’autre bail concernera alors la partie professionnelle, dont le loyer peut être déduit.
Un bien exclusivement destiné à l’habitation, et pour lequel il existe p.ex. une interdiction d’usage professionnel, peut être enregistré gratuitement. Dans ce cas, le loyer n’est pas déductible en tant que frais professionnels, même si le bien est effectivement utilisé à titre professionnel. Si le bail prévoit également un usage professionnel, il ne peut pas être enregistré gratuitement. Le fisc l’a confirmé dans une récente circulaire du 23 avril 2024 (source : Larcier) PLUS ? contactez-moi 😉
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