Posséder une maison de vacances tout en bénéficiant d’un taux avantageux pour l’achat d’un logement familial ?
Vous envisagez d’acquérir un immeuble en Région flamande au taux réduit pour habitation propre et unique. Est-ce possible si vous possédez un autre immeuble ? Qu’a dit le juge à ce sujet le 28 mai 2024 ? Comment résoudre ce problème ? https://www.notaire.be/immobilier/les-droits-denregistrement-abattements-et-taux-reduits/droits-denregistrement-en-region-wallonne
La propriété d’autres biens immobiliers empêche le bénéfice du taux réduit
Droit de vente réduit.
L’achat d’une habitation en Flandre coûte aujourd’hui 12 %, sauf s’il s’agit de l’achat de votre habitation propre et unique (c.-à-d. votre logement familial). Dans ce cas, vous ne payez – sous certaines conditions – que 3 ou 1 % (en cas de rénovation énergétique importante ou de reconstruction) de droits d’enregistrement. L’une des conditions est que vous ne possédiez pas de bien dit «empêchant».
Immeuble empêchant ?
Cela signifie que vous ne pouvez pas déjà être plein propriétaire de la totalité d’un logement ou d’un terrain à bâtir en Belgique ou à l’étranger. En cas d’achat avec d’autres personnes, vous ne pouvez pas non plus être ensemble, pour la totalité, plein propriétaire d’un tel bien.
Maison de vacances ≠ immeuble empêchant !
Maison de vacances.Détenir une caravane, un chalet ou une maison de vacances est aussi vu par Vlabel comme une forme d’«immeuble empêchant». Même si l’inscription au registre de la population à l’adresse de ce type de bien n’est en principe pas admise, le logement y est néanmoins possible, et une occupation prolongée, voire permanente, est souvent tolérée(position n° 18044).
Payer un supplément ?Un couple a acheté un tel bien en pleine propriété. Ils ont par la suite acheté une maison d’habitation et ont demandé le bénéfice du taux réduit. Selon eux, la maison de vacances n’était pas un immeuble empêchant, car ils n’étaient pas autorisés à y résider de manière permanente. Vlabel leur a néanmoins infligé une imposition supplémentaire, les obligeant à payer le taux normal – plus élevé – de droits de vente.
Le juge a une vision différente.Un juge(Gand, 28.05.2024)n’a pas considéré ce bien comme empêchant. La maison de vacances ne peut pas être vue comme une habitation, car elle doit permettre un logement avec «un certain degré de stabilité et de permanence». Ce type de bien est destiné à un séjour temporaire sans aucune permanence. Les parties de ce type de bien destinées à l’«habitation» sont également accessoires, de sorte que les acheteurs étaient selon le juge en droit de bénéficier du taux réduit.
Attention ! Le juge et Vlabel confirment que, en tant qu’acheteur propriétaire d’un autre immeuble, vous devez toujours prouver que cet autre bien n’est pas une habitation.
Solution
Vendre à temps. La loi offre une solution : vendre l’immeuble empêchant ou l’apporter dans une société. Dans l’acte d’achat de l’habitation pour laquelle vous demandez le taux réduit, vous déclarez que l’autre bien sera vendu dans les deux ans de cet acte (trois ans en cas d’achat à 1 %).
Attention 1 !En cas de retard, un complément jusqu’à 12 % et une majoration d’impôt de 20 % devront être payés, sauf à prouver la force majeure.
Attention 2 !De ce qui précède, vous pourriez envisager de vous débarrasser en tout ou partie de cet immeuble empêchant avant le nouvel achat, en donnant p.ex. 10 % de la nue-propriété. Cependant, il s’agit selon Vlabel d’un abus fiscal(voir p.ex. déc. ant. n° 22.019, 20.06.2022), surtout si ce bien est aliéné très peu de temps avant l’acte d’achat, p.ex. après la signature du compromis, car cela pourrait sembler artificiel et motivé principalement par des considérations fiscales.
Pour acheter votre logement familial en Flandre au taux réduit, vous ne pouvez pas posséder d’autre habitation ou terrain à bâtir. Selon Vlabel, même une maison de vacances constitue un tel immeuble empêchant, mais un juge a eu un avis différent. Pour éviter d’éventuels problèmes, il est conseillé de vendre cet autre bien à temps. (source : Larcier) Plus: demandez-moi 😉
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