Le bail d’habitation ne commence pas sans garantie locative ?
Vous prévoyez dans le bail que votre locataire doit placer la garantie locative à sa banque. Et s’il ne le fait pas ? Pouvez-vous alors considérer que le bail ne prend pas effet ? Que prévoit le nouveau droit des obligations à cet égard dès 2023 ?
Le locataire ne paie pas la garantie
Garantie locative. En Flandre, vous pouvez demander une garantie locative de trois mois (au lieu de deux avant) sur un compte bloqué à la banque pour les nouveaux baux d’habitation conclus après le 1er janvier 2019. En Wallonie et à Bruxelles, c’est toujours un maximum de deux mois.
Réception avant le début du bail. Assurez-vous que vous recevez la garantie locative avant le début du bail. D’autre part, les banques demandent généralement la preuve d’un bail conclu avant de régler les formalités de la garantie locative. Donc, en principe, le bail doit être signé avant que le locataire ne fournisse la garantie. La question se pose alors de savoir ce qui se passe si le locataire ne fournit pas la garantie à temps.
Devez-vous aller chez le juge ?
Pour l’instant, c’est toujours obligatoire. En tant que bailleur, vous pouvez refuser de remettre les clés si la garantie n’a pas encore été payée. Toutefois, pour résoudre effectivement le bail, vous devez aller chez le juge.
Conseil. Il est préférable d’indiquer explicitement dans le bail que vous avez le droit de conserver les clés si la garantie n’a pas été déposée à temps, mais que le locataire doit quand même payer son loyer pendant cette période.
Assouplissement des règles dès 2023. Le 1er janvier 2023, les nouvelles règles du droit des obligations entreront en vigueur (art. 5.93 C. civ., L. 28.04.2022, MB 01.07.2022) . Celles-ci prévoient explicitement la possibilité d’obtenir la résolution des contrats – y compris des baux – sans devoir passer par les tribunaux. Comment cela fonctionne-t-il et quels sont les risques encourus ?
Vous allez toujours chez le juge ? Si vous voulez vraiment jouer la sécurité, l’option la plus sûre est encore d’aller chez le juge. Celui-ci peut alors effectivement prononcer la résolution.
Mais on peut aussi s’en passer ! Le nouveau droit des obligations offre toutefois la possibilité d’obtenir la résolution sans devoir passer par les tribunaux. Prévoyez dans les baux à partir du 1er janvier 2023 que « le bail pourra être résolu de manière extrajudiciaire si, après un rappel du bailleur, le locataire n’a pas déposé la garantie avant l’entrée en vigueur du bail ».
Attention ! Cela n’est possible qu’avant le début du bail et avant la remise des clés. Il ne peut y avoir aucune expulsion.
Bon à savoir. Vous ne pouvez pas utiliser cette option si le bail est établi par acte notarié.
Comment s’y prendre ? Envoyez d’abord une lettre recommandée de mise en demeure à votre locataire. Fixez dans celle-ci un certain délai (p.ex. deux semaines) pour payer la garantie locative. Mentionnez que s’il ne le fait pas, vous procéderez à la résolution unilatérale extrajudiciaire du bail. Envoyez ensuite une autre lettre recommandée à votre locataire avec une motivation. Assurez-vous de ne pas remettre les clés tout de suite.
La prudence reste de mise. Votre locataire peut toujours contester la résolution devant le juge. Ce dernier examinera alors si vous aviez effectivement une bonne raison de résoudre unilatéralement le bail. Dans le cas contraire (p.ex. parce que vous n’avez pas laissé assez de temps au locataire), vous risquez de devoir payer un dédommagement.
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