L’acquéreur veut un établissement horeca dans l’immeuble ?

Supposons qu’un acquéreur potentiel souhaite acheter un local dans un immeuble à appartements. Il veut y ouvrir une sandwicherie. Est-ce à vous, l’agent immobilier ou le vendeur, de vérifier si c’est permis ou doit-il se renseigner lui-même ? Un juge s’est prononcé sur la question récemment.

Que s’était-il passé ? 😀https://la-copropriete.be/

Lot à vendre dans un immeuble à appartements. Un agent immobilier a mis en vente un espace de bureau au rez-de-chaussée d’un immeuble à appartements où se trouvaient également plusieurs autres locaux commerciaux.

L’acquéreur potentiel souhaite y ouvrir une sandwicherie. L’agent immobilier a vérifié auprès du syndic si cela était autorisé et a reçu une réponse positive par téléphone, qui a aussi été transmise à l’acquéreur potentiel. La promesse de vente/achat a ensuite été signée.

De nouvelles informations avant la passation de l’acte. Avant de passer l’acte, l’agent immobilier apprend par hasard qu’un copropriétaire s’était opposé à l’exploitation d’une sandwicherie dans l’immeuble à la dernière assemblée générale. Ce copropriétaire exploite lui-même un petit bistrot. Les statuts prévoient que les établissements horeca sont autorisés à raison d’un «par type d’établissement». Le vendeur et son agent immobilier ont estimé que cela ne posait pas de problème, étant donné que tant le type «sandwicherie» que le type «bistrot» étaient donnés en exemple. L’acquéreur potentiel a toutefois commencé à avoir des doutes.

L’acquéreur potentiel ne veut pas prendre de risque. Il panique et refuse d’acheter. Finalement, le compromis de vente est dissous et il doit payer une lourde indemnisation. Il se tourne alors vers l’agent immobilier et lui réclame 15 000 € de dommages et intérêts (remboursement des 12 500 € qu’il a versés au vendeur à titre de dédommagement, plus 2 500 € de dommages supplémentaires). Le candidat-acquéreur considère que l’agent immobilier l’a mal informé lorsqu’il lui a signalé que le syndic ne voyait pas d’inconvénient à ce qu’il y ait une sandwicherie.

Qu’a décidé le juge ?

L’acquéreur potentiel a réagi trop rapidement. La Cour d’appel (Anvers, 12.06.2023) n’a pas estimé que l’agent immobilier avait commis une erreur. En effet, il n’est pas certain que les informations données étaient erronées, car la disposition des statuts fait effectivement référence à deux types distincts d’établissement horeca. La Cour a estimé que l’acquéreur potentiel a réagi trop rapidement et qu’il aurait pu accepter la suggestion de l’agent immobilier de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour prendre une décision.

Devoir de recherche de l’agent immobilier ? L’agent immobilier a bien un devoir de recherche et d’information, mais selon la Cour, il ne va pas jusqu’à faire des analyses juridiques et interpréter les statuts de l’association des copropriétaires (ACP). Cette tâche incombe au notaire, qui avait reçu les statuts en temps utile et n’avait pas formulé d’observations.

Devoir de recherche du candidat acquéreur ! En outre, la Cour a également jugé que l’acquéreur potentiel était responsable du fait que, en tant que société souhaitant exercer ses activités dans les locaux, il ne s’était pas informé et n’avait pas imposé de conditions suspensives ou résolutoires. En effet, il aurait dû imposer ces conditions si l’ouverture d’une sandwicherie était vraiment cruciale pour lui.

Si l’acquéreur potentiel veut être sûr que l’ouverture d’un établissement sera autorisée, il doit se renseigner sur les permis et les éventuelles restrictions au sein de l’ACP. L’agent immobilier doit absolument remettre le dossier de vente complet (notamment les statuts de l’immeuble) à l’acquéreur potentiel et à son notaire avant qu’une offre ne soit faite, mais il ne doit pas parcourir les statuts et donner des conseils juridiques.(source:indicator) 😁 plus 😉