Qui paie la détection de fuites dans un appartement ?
Supposons qu’il y ait un problème d’humidité dans un appartement. Vous (le syndic) faites procéder à une détection de fuites pour en déterminer la cause et savoir si les parties communes sont concernées. Qui doit payer cette détection ?
Qui paie la détection de fuites ? (PLUS ?) 😁
C’est urgent, donc le syndic agit. Vous (le syndic) devez parfois agir rapidement dans le cadre de la prise d’actes conservatoires (art. 3.89, §5, 2° C. civ.) , p.ex. en cas de fuite d’eau dans un immeuble à appartements, lorsqu’il est urgent de trouver la cause de la fuite. Mais qui doit payer la facture ?
Cela dépend de la cause de l’infiltration d’eau. Si la détection de fuites montre que les infiltrations d’eau sont causées par la partie privative, comme une rupture de canalisation ou une baignoire qui déborde, le copropriétaire doit payer lui-même. Mais la fuite d’eau peut aussi être due à un défaut dans les parties communes de l’immeuble, p.ex. un problème d’étanchéité du toit ou de la façade. Dans ce cas, l’association des copropriétaires (ACP) devra payer.
Conseil. Dans certains cas, la détection des fuites peut être effectuée par l’assureur de la police d’assurance. Vérifiez donc cela au préalable.
Attention ! Le règlement d’ordre intérieur précise l’étendue de vos pouvoirs en tant que syndic dans de telles situations. Il permet de mettre fin aux éventuelles réclamations d’un copropriétaire qui ne veut pas payer.
Action en justice
Cause = raccord entre la façade et la fenêtre. Une fuite était apparue dans un appartement. Le syndic avait décidé de faire réaliser une détection de fuite, qui a démontré qu’il y avait un problème de raccord entre la façade et la charpente. Il s’est avéré qu’il s’agissait d’un problème général qui existait également chez les autres copropriétaires. Le coût de la détection de fuites était de 405 €, mais comme elle a nécessité une nacelle élévatrice, elle a coûté 1 808,95 € de plus.
L’ACP décide : le copropriétaire doit payer. L’assemblée générale a décidé que ces frais devaient être supportés par le copropriétaire concerné. En effet, selon la majorité des copropriétaires présents, la cause était bien un défaut dans les fenêtres privatives.
Le copropriétaire conteste la décision. Selon lui, la décision était illégale. Une décision est illégale lorsqu’elle méconnaît l’égalité entre les copropriétaires ou, à plus forte raison, lorsqu’elle porte une atteinte injustifiée aux intérêts d’un copropriétaire. Le copropriétaire a estimé que la décision était irrégulière, car il ne pouvait être le seul à supporter ce coût, qui relève en fait d’un défaut structurel de l’ensemble de l’immeuble.
Bon à savoir.
L’attitude du copropriétaire qui amène l’affaire à l’assemblée est également importante. Le copropriétaire ne peut intenter une action que s’il s’est opposé à la décision de l’assemblée générale ou s’il n’était pas présent ou représenté lors du vote.
Le juge a estimé que l’ACP devait payer. Selon le juge (JP Kontich, 16.11.2023) , la cause des dégâts était un défaut structurel dans le mur, qui est commun, et non un simple défaut aux fenêtres, qui sont considérées comme privatives dans l’acte de base.
La question de savoir qui doit payer pour la détection des fuites dépend de la cause identifiée de la fuite. Si la cause se trouve dans les parties privatives, le copropriétaire doit payer lui-même. Si la cause se trouve dans les parties communes, p.ex. un défaut structurel dans la façade, c’est l’ACP qui paie. Comme la cause n’est pas connue à l’avance, il est préférable d’avertir le copropriétaire qu’il risque de devoir payer la facture.(source: Larcier) me contacter … ci-après 😊
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