Étendue de la sanction des mauvais payeurs par l’ACP

S’il y a des mauvais payeurs dans l’immeuble, les autres copropriétaires risquent d’en pâtir. L’ACP peut-elle éviter cela en utilisant des clauses indemnitaires et d’autres mécanismes de sanction ? Que faut-il savoir ? (PLUS: cliquez ICI)

Pour aller plus loinExemple de clause statutaire concernant les paiements tardifs [Modèle]

Exiger la clause pénale et des intérêts ?

Clause indemnitaire de 10 % et intérêts de 10 % ou 12 % ? L’association des copropriétaires (ACP) peut prévoir qu’en cas de retard de paiement, le copropriétaire paiera 10 % du montant en souffrance à titre d’indemnité et des intérêts moratoires de 10 % ou 12 %. (PLUS: cliquez ICI )

Une décision de l’AG ne suffit pas… Pour pouvoir sanctionner, il ne suffit pas que l’ACP vote «pour» à l’assemblée générale.

… elle doit figurer dans les statuts ! Pour être opposable, toute clause indemnitaire doit aussi figurer dans le règlement de copropriété de l’immeuble (art. 3.85, §1 C. civ.) . Cette obligation est en vigueur depuis le 1^er  janvier 2019 et a été confirmée par la jurisprudence. Une décision à l’assemblée générale est nécessaire, mais elle doit toujours être accompagnée d’une mention dans le règlement de copropriété.

Bon à savoir. Les dispositions transitoires de la loi prévoient que les clauses indemnitaires et les sanctions déjà inscrites dans le règlement d’ordre intérieur avant le 1^er  janvier 2019 conservent leur validité juridique après le 1^er  janvier 2019.

Le débiteur paie l’avocat de l’ACP ?

Le débiteur en défaut supporte les frais de procédure ? Certaines clauses vont très loin. Elles prévoient parfois que si une procédure judiciaire doit être engagée, tous les frais doivent être payés par le débiteur en défaut, y compris les honoraires d’avocat supportés par l’ACP.

Contraire à la législation sur les appartements ! Une telle clause n’est toutefois pas valable. En effet, elle ne respecte pas les dispositions impératives de la législation sur les appartements (art. 3.92, §9 C. civ.) , qui prévoit la répartition des frais de justice. On ne peut déroger à ces dispositions.

Pas de clauses déloyales

L’ACP doit appliquer le CDE ! Dans le passé, il y a eu des controverses sur la question de savoir si une ACP devait être considérée comme une entreprise conformément au Code de droit économique, mais cette question semble avoir été réglée récemment par un arrêt de la Cour constitutionnelle (93/2023, 15.06.2023) . Le régime des clauses abusives du Code de droit économique est applicable à une clause pénale établie par l’ACP.

Les clauses abusives ne sont pas valables. Un certain nombre de clauses imposées par une entreprise à un consommateur sont considérées comme «abusives». Il est notamment important que l’indemnité soit proportionnelle au préjudice que l’entreprise subit. Les clauses pénales excessives ne sont donc pas acceptables.

Attention !  L’article VI.83 du CDE prévoit notamment qu’une clause doit être réciproque. Une clause qui fixe une indemnité en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations n’est pas valable si elle ne prévoit pas une indemnité équivalente que l’entreprise doit payer si elle est elle-même en défaut. L’application de cette disposition par l’ACP n’est pas évidente .

L’ACP peut imposer des sanctions aux copropriétaires qui paient en retard, mais elle doit pour cela respecter la législation sur les appartements. Depuis le 1^er  janvier 2019, la clause pénale doit figurer dans le règlement de copropriété. Les clauses doivent aussi respecter le CDE ; la Cour constitutionnelle l’a confirmé récemment. La sanction doit donc être proportionnée au désavantage subi par l’ACP.(source: indicator) Plus 😊 complétez formulaire ci-après !