Répartition des charges dans un immeuble : Implications des décisions de la Cour de cassation

Le partage des charges dans un immeuble à appartements

Comment répartir les charges (p.ex. pour l’ascenseur) dans un immeuble à appartements ? La règle figurant dans les statuts s’applique-t-elle toujours, ou une décision de l’assemblée générale (AG) (qui n’a pas été inscrite dans les statuts) peut-elle aussi s’appliquer ?(plus: ICI)

Répartition des charges

Principe = répartition en fonction du nombre de quotes-parts.Règle générale : les charges sont réparties en fonction des quotités liées à l’appartement.

Exception = selon le critère de l’utilité.Les rédacteurs des statuts peuvent déroger à cette règle générale et opter pour une répartition des charges basée sur le critère de l’utilité. Cette clé de répartition signifie que seuls les lots qui utilisent le service ou le commun auquel les frais se rapportent devront contribuer aux charges.

Exemple : frais d’ascenseur.Le critère de l’utilité signifie que seuls les copropriétaires desservis par un ascenseur doivent participer aux charges. Ainsi, les propriétaires d’un lot au rez-de-chaussée seront souvent dispensés de ces charges, à moins qu’ils utilisent l’ascenseur pour accéder à un parking souterrain.

Modifier la règle à la majorité des 4/5.La loi prévoit que, s’il estime que la répartition des charges, telle que prévue dans les statuts, le désavantage ou est (devenue) inexacte, p.ex. en raison de modifications apportées à l’immeuble, un copropriétaire peut demander à l’AG d’adapter cette clé de répartition. L’AG devra prendre une décision à ce sujet à la majorité des 4/5.

Un copropriétaire peut saisir la justice.Un copropriétaire peut également demander à tout moment au juge de paix de modifier la répartition des charges(art. 3.92, §7, 2°, C. civ.).

Décision de la Cour de cassation

Répartition des charges sur la base de la décision de l’AG.La Cour de cassation(02.05.2024)s’est prononcée sur la répartition des charges dans un immeuble à appartements. L’AG avait décidé à la fin des années 1990 de modifier la clé de répartition des charges prévue dans les statuts. Cette décision n’a toutefois pas été prise à la majorité légale des 4/5, mais n’a pas non plus été contestée pour son caractère irrégulier, frauduleux ou illégal. Le syndic n’a pas appliqué cette clé de répartition et a pris en compte la clé de répartition qui figurait dans les statuts.

La décision de l’AG est toujours valable.La Cour de cassation a jugé que la décision de l’AG pouvait effectivement continuer à s’appliquer (et donc primer sur les statuts), et ce, pour tous les copropriétaires qui ont été impliqués dans cette décision et/ou en ont été expressément informés.

Attention ! Les tiers (p.ex. les acheteurs qui ont acheté après cette décision et n’en ont pas été informés) peuvent, eux, faire valoir les statuts enregistrés.

Le copropriétaire peut contester une répartition des charges irrégulière.Il ne peut plus contester une ancienne décision irrégulière, mais peut à tout moment contester la répartition des charges.

La Cour de cassation a récemment déclaré que la décision modifiant la répartition des charges dans les statuts est toujours valable et applicable, même si elle n’a pas été prise à la majorité requise. Le copropriétaire ne peut plus contester cette décision, mais peut à tout moment contester la répartition des charges, si elle lui cause un préjudice ou si elle est (devenue) inexacte(source: Larcier) 😉  « Voir plus d’informations ici. »

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