Un bail de courte durée après un bail commercial ?

Le bail commercial arrive à échéance. En tant que propriétaire, vous souhaitez que votre locataire continue encore un peu à louer votre bien. Pouvez-vous, dès lors, conclure un bail commercial à court terme ? Qu’en est-il exactement ? CONSEIL IMMOBILIER – BAIL COMMERCIAL – NOUVEAU LOYER ? – CALCUL

Pour aller plus loin

Convention d’occupation précaire [Modèle] 👌

Le locataire reste encore un peu

Le bail de neuf ans est terminé. Un bail commercial expire après neuf ans, mais il est alors possible que vous souhaitiez laisser votre locataire occuper les lieux un peu plus longtemps (pour des raisons liées au coronavirus ou autres).

Pas de baux commerciaux à court terme ! Dans les trois Régions, il est désormais possible, en plus d’un bail commercial de neuf ans, de conclure un bail commercial d’un an ou moins (bail «pop-up»). Ce n’est cependant pas une solution dans ce contexte car, à proprement parler, il ne s’agit pas d’un nouveau bail d’un an maximum qui commencerait à courir, mais de la prolongation d’un contrat existant.

Bon à savoir. Le fait que cela ne soit pas possible est évident dans le décret flamand (art. 4, al. 2 décr. fl. 17.06.2016) . Dans les décrets wallon et bruxellois, il y a un peu plus de marge d’appréciation, mais ce n’est tout de même pas conseillé (art. 2, §3 décr. wall. 15.03.2018 ; art. 4 ord. 25.04.2019) .

Simplement le laisser rester plus longtemps ? Un locataire qui n’a pas obtenu le renouvellement de son bail, mais qui continue néanmoins à occuper les lieux, devient locataire pour une durée indéterminée avec un préavis de 18 mois. Cela complique donc sérieusement une éventuelle fin de bail. En tant que propriétaire commercial, vous devez donc être extrêmement prudent afin de régler cette situation sans être lié par un renouvellement de neuf ans ou un bail à durée indéterminée.

Quelles sont les solutions ?

Une courte prolongation. Un véritable bail commercial ne peut jamais être inférieur à neuf ans (art. 3 L. baux commerciaux) . Et cela vaut également en cas de renouvellement, bien qu’il y ait une exception à cette règle : un renouvellement pour une période plus courte (ou plus longue) est possible à condition que (1) le locataire et le propriétaire en conviennent et que (2) cela soit consigné dans un acte notarié ou une déclaration faite devant le juge de paix (art. 13 L. baux commerciaux) . Il s’agit donc d’une procédure assez lourde pour un renouvellement à court terme (mais c’est possible).

Conseil.  Si le bien commercial est situé en Région wallonne, cette procédure n’est pas nécessaire. Il suffit que l’accord de renouvellement ait été enregistré (décr. 15.03.2018) .

L’occupation précaire. Une convention d’occupation précaire est un accord entre des parties qui n’ont pas l’intention de s’engager dans une relation de location à long terme. Une telle occupation ne peut être décidée qu’en perspective d’un événement particulier, p.ex. la fin de la crise du coronavirus, ou dans l’attente d’une reconversion ou de la vente du bien.

Attention !  Le juge vérifiera si les parties ont effectivement opté pour une occupation précaire en raison de circonstances particulières, au lieu d’une location «normale».

Conseil.  Utilisez un modèle de convention d’occupation précaire spécifique, et ne parlez pas de loyer, mais plutôt d’indemnité d’occupation. Mentionnez aussi explicitement les circonstances justifiant le recours à cette convention, et signalez que le «vrai» bail commercial a déjà pris fin à la date X.

À l’issue d’un bail commercial ordinaire, vous ne pouvez pas conclure de bail commercial de courte durée avec le même locataire, mais vous pouvez renouveler le bail pour une courte durée. En Flandre et à Bruxelles, cela nécessite l’intervention d’un juge de paix ou d’un notaire. En cas de circonstances particulières (p.ex. une vente ou une reconstruction prévue), une convention d’occupation précaire est aussi une option. (source: indicator) PLUS ? complétez formulaire ci-dessous ! 😊