Le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie…

À la fin de son bail, le locataire de votre maison ou appartement refuse d’établir un état des lieux de sortie. En tant que propriétaire, la nouvelle législation sur les baux a-t-elle renforcé votre position ? Un juge a déjà statué sur la question…

État des lieux de sortie

Déterminer les dommages locatifs.Vous connaissez le principe… Afin de pouvoir prouver que votre locataire a causé des dommages à votre bien locatif, vous devez tout d’abord disposer d’un état des lieux d’entrée. Si vous n’en avez pas, on considérera que le locataire a reçu le bien dans l’état dans lequel il l’a rendu. Cette présomption ne facilite pas la preuve de dommages locatifs.

État des lieux de sortie. Assurez-vous aussi de disposer d’un état des lieux de sortie contradictoire. On pourra alors, en comparant les deux, déterminer les dommages causés par le locataire. Vous devez établir ce document en présence du locataire, et le faire signer par ce dernier.

Quel montant exactement ? À ce moment-là, vous avez intérêt à conclure un accord avec votre locataire sur le montant qu’il paiera pour les dommages locatifs. Si vous êtes d’accord sur ce point, vous n’avez en principe même pas besoin d’un état des lieux de sortie.

Conseil.  Convenez également de ce qu’il adviendra de la garantie locative.

Qu’est-ce qui change ?

L’obligation est désormais explicite. Les nouvelles législations régionales prévoient l’obligation d’établir un état des lieux de sortie. Auparavant, cela n’était pas prévu aussi explicitement.

Wallonie et Bruxelles. En Région wallonne et en Région bruxelloise, l’état des lieux doit être établi après la libération des lieux par le locataire et avant la restitution des clés. Et cela vaut pour tous les contrats.

Flandre. Le décret flamand sur les baux d’habitation stipule que l’état des lieux de sortie doit être établi au plus tard au moment de la restitution et de l’acceptation des clés du logement locatif. Toutefois, cette disposition ne s’applique pas aux baux conclus avant le 1^er  janvier 2019.

https://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc/apps/logement/views/documents/baux/fiches/FR/modele_d_etat_des_lieux.pdf

Des conséquences en pratique ?

Il reste difficile de l’y forcer… Si votre locataire refuse de faire un état des lieux de sortie, il n’y a toujours pas grand-chose d’autre à faire que de vous adresser au juge de paix, à qui vous pouvez demander de désigner un expert. https://www.lebonbail.be/articles/comment-realiser-un-etat-des-lieux Mais vous ne pouvez alors ni réceptionner les clés, ni faire emménager un nouveau locataire dans l’immeuble avant que l’expert ne passe. Ce n’est pas toujours évident et, de plus, cela risque de devenir une procédure coûteuse…

Et si vous procédiez autrement ? Récemment, un juge a dû se prononcer sur une affaire dans laquelle le propriétaire avait effectivement reçu les clés et avait laissé un nouveau locataire s’installer. Le même jour, il avait envoyé à l’ancien locataire une lettre recommandée avec photos des lieux, ainsi que l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire. Sur cette base, il a demandé réparation pour les dommages causés par l’absence de nettoyage, le manque d’entretien du chauffage central et pour d’autres dégâts.

Vous pouvez aussi prouver les dommages ainsi ! Le juge (Trib. Liège, 2^e ch., 28.11.2018) a considéré que les dommages relevés dans l’état des lieux d’entrée, avec les photographies, étaient suffisamment établis. Il s’est basé, entre autres, sur la nouvelle législation, qui rend l’état des lieux explicitement obligatoire. Le locataire n’était pas autorisé à se soustraire à cette obligation http://www.expertise-energie.be/etat-des-lieux/reglementation.html

Si votre locataire refuse de participer au constat des dommages locatifs, il vaut toujours mieux refuser les clés et d’abord demander au tribunal de désigner un expert. Cependant, un juge a récemment adopté une position très souple, au cas où vous ne voudriez pas encourir de frais et/ou auriez immédiatement un nouveau locataire.(source:indicator) PLUS … immorichel.be