L’expert prend une décision sur les dégâts locatifs

Votre locataire et vous désignez un expert pour établir l’état des lieux à la fin du bail. Est-ce que le locataire et vous devez être présents ? L’expert peut-il également donner un avis sur l’importance des dégâts locatifs ?

L’expert détermine les dégâts locatifs

L’état des lieux par un expert. En tant que bailleur, il est préférable d’avoir un état des lieux d’entrée et de sortie. Si vous n’en avez pas, vous risquez de ne pas pouvoir prouver les dégâts locatifs. Vous pouvez établir cet état des lieux avec le locataire ou faire appel à un tiers (un «expert»), que vous pouvez nommer dans le bail.

Conseil.  Prévoyez immédiatement dans le bail que vous et le locataire supporterez chacun la moitié des frais de cet expert. Prévoyez également un deuxième nom, au cas où le premier expert ne serait plus actif.

Le locataire et/ou vous devez être là ?

En principe oui ! Même si un expert est désigné, son constat doit être «contradictoire», ce qui signifie que le locataire et vous devez être invités et, en principe, être présents.

La jurisprudence est généralement flexible. Habituellement, le juge part du principe qu’il suffit que l’expert invite les parties à assister aux constatations, et qu’il présente le constat après coup ou l’envoie et le fait signer.

Conseil.  Selon une certaine jurisprudence, la signature n’est pas nécessaire si l’expert envoie le constat et que le locataire ne le commente pas, si cela est prévu dans le bail (Trib. Flandre Occidentale, Bruges, 17.10.2018) .

Pas de mandat ou de procuration à un expert ! Récemment, un juge (JP Anvers, 01.10.2020) a mis les points sur les i et a déclaré qu’il n’est pas possible pour l’expert d’être mandaté par le locataire et le propriétaire pour les représenter et donc de ne pas devoir signer le document par la suite. Après tout, l’expert doit être impartial et ne peut pas agir au nom de l’une ou des deux parties. Une procuration du propriétaire seul n’est donc pas non plus possible, car cela empêcherait l’expert d’être impartial.

Attention ! Il est préférable de ne pas donner de mandat ou de procuration. Vous courez alors le risque que le juge – comme dans cette affaire-ci – n’accepte pas l’état des lieux pour cette raison.

L’expert peut-il chiffrer les dégâts ?

Ça dépend du pouvoir qu’on lui a donné. Déterminer les dégâts locatifs est différent de déterminer le montant que le locataire doit réellement payer. Le tribunal a jugé que l’expert ne peut le faire que s’il a expressément reçu le pouvoir de le faire dans le bail (JP Anvers, 01.10.2020) .

Veillez à ce que cela soit explicitement prévu. Prévoyez que l’expert peut constater les dégâts locatifs et en faire une estimation ferme durant l’état des lieux de sortie. C’est ce qu’on appelle la tierce-décision obligatoire. Vous pouvez prévoir cela dans le contrat de location ou vous pouvez également conclure des accords à cet égard pendant la location ou à la fin de celle-ci.

Attention ! Veillez à ce que le locataire et vous-même puissiez formuler des commentaires sur les conclusions de l’expert (p.ex. dans un délai de 15 jours), à la suite de quoi l’expert communiquera de manière motivée son avis définitif et contraignant. Jouez la carte de la sécurité en vous assurant que le locataire et le propriétaire sont présents ou représentés par un tiers. Si cela n’est pas possible, demandez au moins à l’expert de transmettre son constat et de le signer. Un tribunal a récemment décidé qu’un état des lieux n’est pas valide lorsque le locataire ou le bailleur donne un mandat à l’expert. En outre, donnez à l’expert la mission explicite de chiffrer les dégâts locatifs (source; indicator) PLUS D’INFO : appelez-nous !