Votre locataire veut un bail résiliable tous les ans
Supposons que votre locataire commercial demande, durant la négociation du bail (ou ultérieurement), d’y inclure une clause lui permettant de résilier le bail très facilement, p.ex. chaque année. Cette clause est-elle valable ?
Un abonné avait un locataire commercial qui ne voulait poursuivre son bail actuel que s’il pouvait obtenir le droit de résilier le bail tous les ans et non tous les trois ans. Il souhaitait modifier le bail et se demandait si l’avenant au bail serait alors juridiquement valable.
Le droit de résiliation du locataire ne peut être réduit
Principe : le locataire peut donner congé tous les trois ans.La loi sur les baux commerciaux prévoit un droit de résiliation après trois et six ans pour le locataire. Il s’agit d’une disposition impérative en faveur du locataire. Cela signifie que vous ne pouvez pas convenir d’un commun accord que le locataire renonce à son droit de résiliation et qu’il ne peut donc pas résilier avant la fin du bail. Vous ne pouvez pas non plus convenir que le locataire ne sera autorisé à résilier le bail qu’une seule fois, après trois ou six ans. Un tel accord ne serait pas valable. Vous ne pouvez pas toucher au droit légal du locataire de résilier tous les trois ans.
Dissuader le locataire de résilier le bail ?Ce n’est pas non plus admis. Vous ne pouvez p.ex. pas convenir que le locataire bénéficiera d’une réduction sur le loyer mensuel, mais qu’il devra la rembourser s’il résilie le bail anticipativement.
D’abord à l’essai ?
Admis pour des baux «pop-up».Si vous voulez «tester» votre locataire, concluez d’abord un bail dit «pop-up», pour une durée maximale d’un an. Soyez alors prudent, car les règles d’un bail pop-up diffèrent de celles d’un bail commercial ordinaire. Le locataire peut p.ex. résilier le bail moyennant un préavis d’un mois. Vous avez donc peu d’assurances en termes de durée. Réfléchissez bien et comparez les deux types de baux. Si vous décidez de garder le locataire après un an de location pop-up, signez avec lui un bail conformément à la loi sur les baux commerciaux, puisque les règles normales s’appliqueront à ce moment-là.
Le droit de résiliation peut être élargi (PLUS ICI)
Prévoir un droit de résiliation tous les ans.Votre locataire demande de prévoir dans le bail commercial (ou plus tard dans un avenant au bail) qu’il puisse résilier le bail tous les ans au lieu de tous les trois ans ? C’est permis ! Dans ce cas, vous offrez une protection plus large que celle prévue dans la loi sur les baux commerciaux. Vous pouvez parfaitement le faire. En donnant le droit au locataire de donner congé durant le bail, la loi ne voulait protéger que le locataire, pas le bailleur.
Conseil. Indiquez-le clairement par écrit et précisez p.ex. que cette disposition ne s’applique que pendant la période initiale de neuf ans, et non après un éventuel renouvellement du bail commercial.
Le bailleur ne peut pas utiliser ce droit de résiliation !Le droit de résiliation ne peut pas être réciproque. Vous ne pouvez pas prévoir que vous pouvez aussi résilier le bail tous les ans, donc que les deux parties disposent d’un droit de résiliation plus large. En tant que bailleur, vous n’avez en principe pas le droit de donner un congé durant le bail. Vous ne pouvez résilier le bail que tous les trois ans avec un préavis d’un an pour une exploitation personnelle, si le bail le prévoit, et, le cas échéant, moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction. Vous ne pouvez pas élargir ce droit de résiliation.
Si le locataire veut bénéficier d’un droit de résiliation plus étendu, vous pouvez inscrire cette règle dans le bail. Vous ne pouvez toutefois pas restreindre son droit de résiliation et vous ne pouvez jamais prévoir une telle règle à votre avantage : si vous prévoyez que vous pourrez donner congé durant le bail, cette règle ne sera pas valable (source: Larcier) 😉
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