Bail commercial renouvelé avec un loyer moins élevé ?
Un locataire commercial souhaite réduire son loyer. Si le bail commercial de neuf ans arrive à son terme, il a le droit de demander (trois fois) le renouvellement de son bail. Il peut très bien proposer de réduire le loyer dans le cadre du renouvellement. Qu’a dit récemment la Cour de cassation à ce sujet ?
Réaction du bailleur au renouvellement
Réponse rapide en cas de désaccord. Si vous êtes d’accord avec les propositions du locataire, vous ne devez pas répondre. Si vous n’êtes pas d’accord, vous devez répondre à temps. Vous pouvez refuser le renouvellement du bail (généralement en payant une indemnité) pour un certain nombre de raisons expressément prévues par la loi. En outre, vous pouvez proposer vous-même d’autres conditions, mais dans tous les cas, vous devez répondre à temps.(PLUS: cliquez ICI)
Délai de trois mois. À partir du moment où vous recevez la demande de renouvellement du bail commercial, vous disposez d’un délai de trois mois pour donner votre réponse au locataire par lettre recommandée ou par exploit d’huissier.
Conseil. Vous pouvez également signaler que vous êtes d’accord sur le principe du renouvellement du bail, mais que vous souhaitez l’assortir d’autres conditions, comme un loyer plus élevé.
Attention ! Ce faisant, vous renoncez à votre droit de refuser le renouvellement du bail sur la base des motifs de refus prévus par la loi.
C’est ensuite au locataire de répondre. Soit le locataire est d’accord (auquel cas il ne doit rien faire), soit il n’est pas d’accord et il doit, dans les 30 jours de la réception de la proposition des nouvelles conditions, soit faire citer le bailleur à comparaître, soit demander à être convoqué par le juge de paix pour une conciliation. S’il ne le fait pas (à temps), le bail sera renouvelé à vos conditions.
Le juge déterminera un loyer équitable. Si le locataire et le bailleur ne parviennent pas à se mettre d’accord, le tribunal déterminera le loyer à leur place, sur la base des loyers ordinaires payés pour des biens similaires dans le quartier/agglomération/Région.
Le locataire propose un nouveau loyer
Le loyer doit être raisonnable … C’est ce qui ressort d’un récent arrêt de la Cour de cassation (Cass., 13.10.2023) . Dans cette affaire, le locataire avait proposé un loyer (109 400 €) très inférieur à la valeur du marché pour ce bien (par rapport à la valeur locative de biens similaires dans le quartier : 198 375 €) et aussi très inférieur au loyer précédemment convenu (191 622,76 €). De plus, la valeur locative dans le quartier avait augmenté et non diminué.
… sinon la demande de renouvellement du bail n’est pas valable. Si le locataire propose un loyer ridiculement bas, vous pouvez considérer que sa demande est nulle et non avenue. Il perd donc son droit au renouvellement, même si, comme dans le cas présent, le bailleur ne répond pas.
Conseil. Si vous recevez une proposition de loyer très bas, élaborez plusieurs réponses, puisque vous ne serez jamais sûr que le renouvellement du bail sera déclaré nul. Commencez par établir à titre principal que la demande de renouvellement n’est pas valable, puis à titre subsidiaire que vous refusez le renouvellement du bail ou que vous l’autorisez à des conditions différentes de celles proposées par le locataire.
Si votre locataire propose une baisse du loyer lors du renouvellement du bail, vous disposez d’un délai de trois mois pour y répondre et faire savoir si vous êtes d’accord ou non. Le locataire doit toutefois proposer un loyer raisonnable, qui ne soit pas trop en-dessous du prix du marché et du loyer convenu, a récemment déclaré la Cour de cassation, sinon sa demande n’est pas valable.(source:indicator). PLUS: complétez formulaire ci-dessous 😀
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