FISCALITÉ – DÉCLARATION 

Vente d’une habitation héritée en Wallonie et à Bruxelles : quelle est l’importance de l’estimation ?

Vous avez récemment hérité d’une habitation à Bruxelles ou en Wallonie et vous pouvez maintenant la vendre pour une valeur supérieure à celle que vous avez indiquée dans la déclaration de succession. Devrez-vous payer des droits de succession supplémentaires ? Le cas échéant, est-ce important d’avoir fait estimer le bien dans le cadre de la déclaration ?

Plus taxé à cause d’une sous-estimation

Estimer la valeur dans la déclaration. Si la succession est soumise aux droits de succession bruxellois ou wallon, vous devez déposer la déclaration de succession au SPF Finances. Pour les biens mobiliers, la valeur est claire, mais pour les biens immobiliers, vous devrez déclarer vous-même la valeur vénale.

Des droits de succession plus élevés à cause d’une estimation trop basse. Si vous estimez mal la valeur de vente, le fisc peut, à cause de cette «insuffisance d’évaluation» exiger des droits de succession supplémentaires et une amende égale au montant supplémentaire des droits de succession (art. 127 C. succ.) dans les deux ans qui suivent la déclaration. Vous courez donc un risque fiscal si vous vendez le bien dans ce délai pour un montant supérieur à celui déclaré.

Conseil n° 1. Vous ne serez pas sanctionné pour un écart de quelques pour cent ; l’écart doit être au moins égal à 1/8 du prix ou de la valeur indiquée dans la déclaration. Si vous vendez avec une plus-value, vous avez intérêt à le signaler spontanément dans une déclaration supplémentaire, ce qui vous permettra d’éviter une amende(plus:cliquez ICI)

Conseil n° 2. Cette amende est automatiquement réduite à 1/20, 1/10, 1/6 ou 1/4 selon l’écart conformément à un barème légal (AR 31.03.1936) . Si vous prouvez que vous n’êtes pas en faute, donc que vous n’aviez pas l’intention d’établir une estimation trop basse, vous pouvez même être exonéré de l’amende (art. 131 C. succ.) .

Conseil n° 3. Si vous parvenez à un accord sur le prix avec un acheteur potentiel avant l’expiration du délai de déclaration de succession, vous pouvez déclarer ce montant. Il n’y aura donc pas de risque d’insuffisance d’estimation.

Une estimation contraignante ?

Estimation par un expert. Pour éviter le risque d’une estimation trop basse, vous pouvez faire appel à un expert en la matière, tel qu’un notaire, un agent immobilier, un expert immobilier ou un géomètre-expert. Utilisez toujours des éléments de comparaison pertinents et actualisés. Ne comparez donc pas des prix de vente d’une Région ou d’un type de bien complètement différent.

Attention !  L’estimation par un expert ne vous prémunit pas contre une sanction pour insuffisance d’estimation. Contrairement à une estimation par un expert agréé dans une déclaration flamande (un taxateur-expert figurant sur la liste du fisc flamand), l’estimation par un expert n’est pas contraignante pour le SPF Finances.

Estimation contraignante par le SPF Finances. Vous pouvez faire estimer le bien par un expert, mais aussi par le SPF Finances. Vous devez alors demander par lettre recommandée au bureau Sécurité juridique de faire procéder à une estimation (expertise) préalable (art. 20 C. succ.) par un ou trois experts désignés de commun accord. L’estimation se fait à vos frais, mais est contraignante pour le fisc.

Attention !  Vous devez toutefois demander l’estimation avant de déposer la déclaration et avant l’expiration du délai de dépôt. De plus, aucun recours n’est possible contre cette estimation.

Si vous voulez éviter de payer des droits de succession supplémentaires, vous pouvez demander une estimation (expertise) préalable au SPF Finances. Celle-ci n’est pas gratuite, mais elle est contraignante pour le fisc. Vous ne payerez alors pas de droits de succession supplémentaires ni d’amende en cas de vente à un prix plus élevé dans les deux ans suivant la déclaration de succession. Une estimation par un expert n’a pas la même valeur à Bruxelles et en Wallonie (source:Larcier) Plus: complétez ci-après 😉😉