FISCALITÉ – DÉCLARATION 

Vente d’une habitation héritée en Flandre : quelle est l’importance de l’estimation du bien ?

Vous avez hérité d’une habitation qui a été estimée par un expert agréé afin de pouvoir déterminer les droits de succession. Devrez-vous payer des droits de succession supplémentaires si ce bien est vendu à une valeur plus élevée ? Qu’a dit le juge à ce sujet récemment ?

Estimer soi-même la valeur vénale

Risque d’estimation trop basse. En Région flamande, vous devez déclarer les biens immobiliers faisant partie de la succession à leur valeur vénale. Si vous les estimez de manière insuffisante, Vlabel peut réclamer des droits de succession supplémentaires en cas d’insuffisance d’estimation («tekortschatting») pendant les deux années qui suivent le dépôt de la déclaration.

Attention !  Si l’écart est d’au moins 10 %, vous devez également payer une majoration d’impôt à titre de sanction (au moins 5 % des droits supplémentaires que vous devez payer). Vous pouvez réduire cette majoration de moitié si vous déclarez vous-même la valeur supérieure dans les 10 mois suivant le décès.

Estimation contraignante de la valeur

Deux possibilités. Pour être sûr de la valeur vénale, vous pouvez faire procéder à une estimation dite contraignante. Dans ce cas, Vlabel ne peut plus invoquer l’insuffisance d’estimation. Pour la déclaration de succession flamande, deux possibilités s’offrent alors à vous.

Faire appel à un expert agréé. Vous pouvez faire procéder à une estimation contraignante par un taxateur-expert ayant souscrit à la charte de Vlabel (art. 3.3.1.0.9/1 CFF) . La liste est disponible sur le site web de Vlabel.

Laisser Vlabel procéder à l’estimation. Vous pouvez aussi demander à Vlabel d’établir une estimation contraignante au moyen d’un formulaire (voir https://www.vlaanderen.be/aanvraag-van-een-bindende-schatting-abs ). Vlabel établit alors un rapport d’estimation motivé, qui reprend les points de comparaison utilisés.

L’expert agréé doit respecter des normes de qualité !

Les règles ont-elles été respectées ? Vlabel n’acceptera l’estimation du taxateur-expert agréé que s’il a préparé son rapport d’estimation selon les règles (voir https://assets.vlaanderen.be/image/upload/v1590771385/EB_FORM_KwaliteitseisenSchattingsverslagen_20171220_gqg7cw.pdf ). Le rapport d’estimation doit être correctement motivé et répondre à un certain nombre d’exigences en matière de forme et de qualité. Elles peuvent être consultées sur le site web de Vlabel.

L’expert a été débouté. Dans un cas concret, Vlabel a constaté un grand écart entre la valeur estimée d’une résidence secondaire (18 000 €) et le prix de vente un an plus tard (80 000 €), et a réclamé des droits de succession supplémentaires. Le litige a été porté devant le tribunal de Gand (Trib. Gand, 01.06.2023) , qui n’a pu que constater que le rapport du taxateur-expert agréé n’avait pas été établi dans les règles. Il n’avait notamment pas été tenu compte de l’état d’aménagement actuel du bien et les points de comparaison avaient été mal choisis.

Conseil.  Vous devez toujours joindre le rapport d’estimation à la déclaration. Vérifiez si ce rapport répond bien aux normes de qualité.

Si vous vendez une habitation dans les deux ans suivant l’introduction de la déclaration de succession pour une valeur supérieure à celle que vous avez déclarée, vous ne devrez pas, en principe, payer des droits de succession supplémentaires si la valeur a été estimée par Vlabel ou par un taxateur-expert agréé. L’estimation doit toutefois répondre aux normes de qualité requises, comme l’a rappelé un récent jugement (source: Larcier) Plus: demandez-moi 😉😉