BAUX À LOYER – VENTE 

Expulser le locataire après l’achat d’un logement loué ?

Vous achetez une maison ou un appartement qui est loué(e) au moment de la vente. Pouvez-vous en tant que nouveau propriétaire/bailleur résilier le bail pour votre occupation personnelle, et si oui, quand ? Cela diffère-t-il d’une Région à l’autre ? (plus: ICI)

Flandre

L’acheteur doit respecter le bail. Le propriétaire d’un logement loué peut vendre ce logement à un tiers pendant la durée du bail. Le vendeur devra informer l’acheteur potentiel du fait que le bien est loué et du type de bail. L’acheteur du bien devra respecter le bail existant.

L’enregistrement du bail ne revêt pas d’importance. L’acheteur reprend les droits et obligations du vendeur/bailleur en tant que nouveau propriétaire dès la passation de l’acte notarié. À cet égard, l’enregistrement du bail n’a pas d’importance.

Attention ! L’acheteur ne peut invoquer une quelconque clause d’expulsion, même si celle-ci se trouve dans le bail.

Résiliation admise pour occupation personnelle. Étant donné que l’acheteur reprend tous les droits du vendeur/bailleur, il peut résilier un bail d’habitation de neuf ans à tout moment (comme le bailleur) avec un préavis de six mois, s’il souhaite occuper personnellement et effectivement le logement. Si les membres de la famille du propriétaire veulent vivre dans le logement loué, la situation est légèrement différente selon les Régions, mais la résiliation est à chaque fois admise lorsque le bail court depuis trois ans.

Attention 1 ! Dans le cas d’un bail d’habitation de courte durée, il n’est pas possible d’obtenir une résiliation pour occupation personnelle en Flandre.

Attention 2 ! Si le bail existant exclut ou limite cette possibilité de résiliation, cette exclusion ou limitation est également valable pour l’acheteur.

Bruxelles et Wallonie

Le bail est enregistré. Dans ce cas, peu de choses changent pour le locataire après la vente. Son bail d’habitation en cours se poursuit alors simplement avec le nouveau propriétaire, puisque la vente en elle-même n’est pas une raison pour expulser le locataire de son logement. Comme sous l’ancienne loi sur les baux d’habitation, le nouveau propriétaire est soumis au bail d’habitation s’il est assorti d’une date dite fixe. Un bail a une date fixe lorsqu’il est consigné dans un acte notarié ou lorsque le bail a été enregistré.

Attention ! Si le contrat est enregistré, l’acheteur ne peut pas non plus invoquer une clause d’expulsion figurant dans le bail.

Le locataire y habite depuis moins de six mois. Si le bail ne comporte pas de date fixe et que le locataire occupe le bien depuis moins de six mois, l’acheteur peut résilier le bail sans justification et sans payer de dommages-intérêts.(PLUS: cliquez ICI) 😊

Ainsi, l’acheteur ne peut invoquer les possibilités légales de résiliation (l’occupation personnelle, entre autres), que pour autant qu’il donne congé au locataire dans les six mois (à Bruxelles) ou trois mois (en Wallonie) à compter de la date de passation de l’acte authentique de vente.

L’acheteur reprend en fait les droits du bailleur initial et peut donc résilier le bail à tout moment s’il souhaite habiter lui-même le logement. À Bruxelles et en Wallonie, l’acheteur dispose parfois de possibilités de résiliation supplémentaires. Il faut alors vérifier si le bail est assorti d’une date fixe, notamment de par son enregistrement (source: indicator) PLUS : contactez-moi 😉