Le bien s’est dégradé et il n’y a pas d’état des lieux ?

En tant que bailleur d’un bien immobilier – habitation, bureau ou local commercial – vous pouvez beaucoup plus facilement prouver l’existence d’un dégât locatif si vous disposez d’un état des lieux d’entrée. En l’absence d’un tel état des lieux, le locataire peut-il se permettre n’importe quoi ? La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur cette question…

État des lieux d’entrée obligatoire. 

Les règles régionales sur le bail d’habitation prévoient expressément l’obligation de dresser un état des lieux détaillé au début de la location. Le décret flamand sur le logement prévoit que cet état des lieux doit être établi soit pendant la période d’inoccupation du bien, soit pendant le premier mois au cours duquel le locataire peut disposer du bien.

Important pour prouver les dégâts locatifs ! Un état des lieux d’entrée est important pour montrer dans quel état se trouvait le bien et comment le locataire doit le laisser à la fin du bail. En effet, le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, conformément à l’état des lieux d’entrée. Il n’est toutefois pas tenu de réparer les dommages causés par la vétusté ou la force majeure, ni d’effectuer les réparations qui incombent au bailleur.

Conseil.  Vous pouvez prouver les dégâts locatifs en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie.

Et sans état des lieux ?

Présomption d’absence de dégâts locatifs. Si aucun état des lieux n’a été établi au début du bail, le locataire est censé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail.

Le bailleur peut apporter la preuve du contraire. Il s’agit toutefois d’une présomption réfragable. Vous pouvez donc essayer de prouver le contraire. En effet, le locataire reste tenu d’utiliser les locaux loués en bon père de famille et il est responsable des dégâts s’il ne respecte pas ses obligations d’entretien et de réparation.

Conseil.  Vous pouvez prouver le contraire de différentes manières : photos, rapport d’expert, nature des dégâts, … Cette présomption est valable pour les baux de droit commun, commerciaux et d’habitation.

Même si le bien était en mauvais état. La Cour de cassation a confirmé dans un arrêt récent que le bailleur ne doit pas prouver que le bien loué était en bon état au début du bail. Le locataire doit parfois payer des dégâts locatifs, même si le bien loué était déjà en mauvais état au début du bail et qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée (arr. 26.06.2023) . PLUS D’infos, cliquez ICI

Prouver que l’état du bien s’est encore dégradé. La charge de la preuve qui pèse sur le bailleur pour obtenir une indemnisation pour les dégâts locatifs s’alourdit sans état des lieux d’entrée, puisque le bailleur doit alors prouver que l’état du bien loué s’est dégradé depuis le début du bail.

Bon à savoir. Cette dégradation peut notamment provenir de travaux réalisés dans le bien par le locataire, qui n’auraient pas été correctement consolidés par la suite…Cliquez ICI

Le locataire doit entretenir correctement le bien, même si aucun état des lieux n’a été établi au début du bail. En tant que bailleur, vous pouvez toujours poursuivre le locataire pour des dégâts locatifs si vous pouvez prouver que l’état du bien loué s’est dégradé entre le début et la fin du bail. La Cour de cassation a récemment confirmé qu’il n’est pas nécessaire que le bien soit en bon état au début du bail. (source: indicator)