Décision prise avant la vente de l’appartement, qui paie ?

Il faut p.ex. payer une contribution pour un nouvel ascenseur après la conclusion du compromis de vente d’un appartement. Est-ce à l’acheteur ou au vendeur de payer ? Un juge s’est prononcé sur la question récemment…

Qui paie quoi ?

Les charges périodiques ordinaires. La loi prévoit que, lors de l’acquisition d’un lot, l’acheteur supporte les charges ordinaires à partir du jour où il peut utiliser les parties communes, c’est-à-dire à partir du moment où il a reçu les clés de l’appartement acheté et de la porte d’entrée commune. Il vaut mieux faire signer un reçu pour éviter toute discussion sur cette date.

Charges extraordinaires non périodiques. La loi prévoit que l’acheteur doit payer ces charges-ci lorsqu’elles ont été entérinées avant que le transfert de propriété n’ait une date fixe (en principe, donc, à la conclusion de l’acte) si elles ne sont exigibles qu’après le transfert de propriété. Il s’agit plus précisément :https://la-copropriete.be/

– des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de renouvellement décidées par l’assemblée générale avant la vente, mais qui ne peuvent être réclamées par le syndic qu’après ;

– les appels à contribution, décidés avant la vente mais qui ne peuvent être réclamés qu’après par le syndic. Il peut notamment s’agir de travaux urgents ;

– le coût de l’acquisition de parties communes, p.ex. un achat supplémentaire, qui ne peut être réclamé qu’après la vente ;

– les frais de justice pour les litiges en cours qui ne peuvent être réclamés qu’après la vente.

Décidé entre le compromis et l’acte.Il existe une réglementation spécifique à ce sujet dans la loi… Les charges entérinées par l’assemblée générale dans la période entre le compromis et l’acte notarié seront de toute façon supportées par l’acheteur s’il avait une procuration pour participer à l’assemblée générale au cours de laquelle ces charges ont été entérinées.

Bon à savoir. Il est possible de déroger à cette règle, notamment dans le compromis. L’acheteur doit donc bien lire ce compromis pour ne pas accepter de s’engager à payer tous les arriérés. Selon une jurisprudence constante, la clause dans les statuts de l’immeuble qui rend l’acheteur solidairement responsable du paiement des arriérés du copropriétaire sortant n’est pas légale.

Jurisprudence récente

L’AG a pris une décision entre le compromis et l’acte. Un appartement a été vendu le 28.01.2022 par la conclusion d’une promesse mutuelle d’achat-vente. L’AG du 28 mars 2022 a décidé de remplacer l’ascenseur et de renouveler le vidéophone.

Le syndic exige un paiement avant la passation de l’acte. Après la conclusion de l’acte, il y a un différend sur la question de savoir qui doit payer ces charges. L’acte a été passé le 12 septembre 2022 mais le syndic a exigé le paiement du vidéophone avant cette date (le 16 août 2022).

L’acheteur doit payer puisqu’il avait une procuration. En effet, le compromis de vente accordait à l’acheteur une procuration pour participer à l’assemblée générale. Il y était d’ailleurs présent. Le fait que le paiement ait été demandé avant la passation de l’acte ne joue donc aucun rôle dans ce cas-ci (JP Hasselt, 18.07.2023, 23A296/1) .

En principe, l’acheteur paie les charges qui ont été entérinées avant que le transfert de propriété ne soit définitif (donc en principe à la passation de l’acte) et que le syndic ne réclame qu’après. S’il s’agit de charges qui ont été entérinées dans la période entre la conclusion du compromis et la passation de l’acte notarié et que le syndic en demande le paiement avant la passation de l’acte, l’acheteur ne devra payer que s’il a reçu une procuration du vendeur pour assister à cette AG.(source: indicator) 😋PLUS 🤔 contactez-moi 😉