Donation à 3 % : et vos biens immobiliers étrangers ?

La donation de biens immobiliers est une technique courante pour éviter les droits de succession ultérieurs. Si vous faites don d’un bien immobilier belge à vos (petits-)enfants, vous pouvez le faire dans les trois Régions à un taux d’imposition de 3 %, mais vous devez faire attention à la période de trois ans. De quoi s’agit-il et que se passe-t-il lorsque vous donnez des biens immobiliers étrangers ?

Donner des biens immobiliers belges

Droits de donation. Si vous vivez en Belgique et que vous faites don d’un bien immobilier belge à vos (petits-)enfants, vous devez passer chez un notaire et payer des droits d’enregistrement.

Taux de 3 % à 27 %. Des taux progressifs de 3 % à 27 % (égaux dans les trois Régions) s’appliquent au don de biens immobiliers. Plus la valeur du don est élevée, plus les droits de donation sont élevés. Les taux sont les suivants :

Paquet par donateur/bénéficiaire. Ces tranches sont calculées par donateur et par bénéficiaire. Si deux parents donnent ensemble des biens immobiliers à leurs deux enfants, ils peuvent donner ensemble jusqu’à 600 000 € de biens immobiliers à un taux de 3 % (quatre paquets de 150 000 €).

La charge augmente à cause de la progressivité. La charge fiscale peut augmenter si les sommes sont élevées et/ou s’il y a peu de donateurs/bénéficiaires. Si deux parents donnent trois appartements d’une valeur totale de 1 000 000 € à leur fils unique, ce dernier paiera 198 000 € de droits de donation. Cela représente un taux moyen de 19,8 %.

Il vaut mieux faire un don en plusieurs fois ! Si vous donnez en plusieurs fois, la base de calcul est remise à zéro à chaque fois. Vous tomberez dans la catégorie de taux la plus basse à chaque don.

C’est même possible pour un seul immeuble ! Vous pouvez raisonner de manière purement mathématique et p.ex. donner d’abord 34 %, puis 33 % et enfin 33 % d’une habitation. Ce n’est pas considéré comme un abus fiscal par le fisc.

Attention à la période de trois ans ! Toutefois, pour bénéficier de cette mise à zéro, vous devez attendre au moins trois ans entre chaque donation immobilière successive entre les mêmes parties.

Don de biens immobiliers étrangers

Faire un don a-t-il un sens ? En général, oui. Les droits de succession sont prélevés sur votre patrimoine mondial, donc aussi sur vos biens immobiliers étrangers (éventuellement après déduction des droits de succession étrangers qui étaient dus sur ceux-ci). Vous pouvez éviter cela en faisant don de vos biens immobiliers étrangers (à temps) pour qu’ils ne fassent plus partie de votre patrimoine.

Pas de droits de donation en Belgique ! Vous ne devez pas payer de droits en Belgique sur la donation d’immeubles étrangers, même si les donateurs et/ou les donataires résident en Belgique.

Attention !  En général, vous devez payer des droits de donation (ou un impôt similaire) dans le pays où se trouve le bien.

Aucun impact sur le taux du bien immobilier belge ! C’est donc une double bonne nouvelle. Une donation de biens immobiliers étrangers n’entre pas en ligne de compte pour le calcul des droits de donation sur vos biens immobiliers belges, même s’il y a moins de trois ans entre ces donations. Si p.ex. vous aviez donné un appartement à vos enfants en Espagne l’année dernière, la donation n’est pas comptabilisée dans la période de trois ans si vous donnez maintenant un studio à vos enfants en Belgique.

Dans les trois Régions, il vaut mieux laisser passer trois ans entre deux donations immobilières entre les mêmes parties. Cette règle des trois ans ne s’applique qu’aux biens immobiliers belges, et non aux biens immobiliers étrangers. Vous ne payez pas d’impôt en Belgique sur une donation de biens immobiliers étrangers. Mais vous êtes souvent imposé sur celle-ci dans le pays où les biens se trouvent. (source:indicator) . Plus ? complétez formulaire ci-dessous et nous vous recontactons!