FISCALITÉ – IMMOBILIER

Crédit au logement : si possible le conclure encore en 2021 ?

Si vous envisagez d’acheter une habitation à relativement court terme, vous feriez bien de ne plus trop attendre. On annonce des modifications pour les crédits hypothécaires, qui pourraient avoir des effets négatifs !

D’abord, l’évaluation de l’habitation

Obligatoire dès le 01.01.2022. Cela résulte d’une nouvelle directive de l’Autorité bancaire européenne (ABE), qui doit être transposée en droit national d’ici le 01.01.2022. À partir de là, il vous faudra toujours faire réaliser une évaluation indépendante de l’habitation pour laquelle vous voulez obtenir un crédit. Aujourd’hui, cela ne se fait, semble-t-il, que dans quelque 10 à 15 % des cas.

Bon à savoir. Les frais de cette expertise peuvent vite atteindre les 300 € et incombent à l’acheteur. La Banque nationale a toutefois fait savoir qu’une visite sur place, et son surcroît de frais, ne sera nécessaire que si la valeur de l’immeuble ne peut être dûment établie par la banque elle-même à partir d’immeubles comparables du voisinage.

Une valeur estimée inférieure au prix d’achat ? Cela peut vous valoir des effets négatifs. À partir de 2022, les banques devront en effet se baser sur le résultat de cette estimation pour déterminer combien elles peuvent vous prêter pour votre achat. Donc, si le prix d’achat convenu dépasse nettement la valeur de l’estimation, il vous faudra mettre encore plus de vos économies sur la table.

Exemple. Vous voulez acheter une habitation pour un prix de 325 000 €. En théorie, vous pouvez alors emprunter au maximum 90 % de ce prix, soit 292 500 €. D’office, il vous faut donc disposer d’au moins 32 500 € d’économies. Toutefois, s’il ressort de l’évaluation que l’habitation ne vaut que 290 000 €, vous ne pouvez emprunter que 290 000 € × 90 % = 261 000 € et devez donc déjà avoir 64 000 € d’économies. Si vous y ajoutez encore les frais de notaire et les droits d’enregistrement, c’est non moins de 96 500 € qu’il vous faut pouvoir réunir.

Bon à savoir. En principe, les banques ne peuvent pas prêter (une «quotité» de) plus de 90 % de la valeur de l’habitation, mais il y a de la marge. La BNB permet aux banques de faire passer jusqu’à 35 % de leurs crédits (principalement pour l’achat d’une première habitation) au-delà de ces 90 %.

L’importance d’une condition suspensive ? Elle sera accrue ! En effet, si votre compromis prévoit que l’achat se fait sous condition suspensive de l’obtention d’un crédit, au moins, vous êtes couvert. D’accord, s’il s’avère ensuite que vous ne pouvez pas emprunter assez pour pouvoir acheter l’habitation, ce n’est pas gai, mais au moins évitez-vous ainsi d’avoir à payer un dédit (souvent de 10 % du prix d’achat) si tout doit être annulé.

Ensuite, la fin du mandat hypothécaire

Un mandat hypothécaire ? En signant un tel mandat à la banque, vous, l’emprunteur, l’autorisez, si jamais vous restiez en défaut de rembourser le crédit, à prendre une inscription hypothécaire sur votre habitation en garantie de ce crédit.

Moins coûteux qu’une inscription hypothécaire. Pour un tel mandat, vous ne payez pas 1,3 % (de droits d’enregistrement et droits d’hypothèque) du montant prêté, comme avec une inscription hypothécaire. Les honoraires du notaire ne sont aussi que le quart des honoraires normaux pour un acte de crédit garanti par une inscription hypothécaire.

Plus possible à partir de 2023 ? C’est, ici aussi, l’ABE qui veut l’imposer… En pratique, votre crédit vous coûtera donc quelques milliers d’euros en plus du fait de cette obligation de prendre une inscription hypothécaire pour la totalité du montant emprunté.Dès 2022, c’est la valeur estimée et plus le prix d’achat qui déterminera en principe combien vous pourrez emprunter pour votre habitation. Si cette valeur est inférieure au prix d’achat, vous devrez donc mettre plus de fonds propres sur la table. Et puis, dès 2023, le mandat hypothécaire disparaîtrait, ce qui rendrait votre crédit plus coûteux.(source:indicator) Plus de renseignements :contactez-ns ! C GRATUIT !!