Immeuble endommagé entre le compromis et l’acte

On conseille souvent à l’acquéreur d’inspecter une dernière fois l’immeuble juste avant la passation de l’acte notarié. Et s’il constate que de nouveaux dommages sont apparus ? Qui en est responsable et comment résoudre le problème ?

Qui est responsable des dégâts ?

Survenus entre le compromis et l’acte. Étant donné que plusieurs mois s’écoulent en général entre la signature du compromis et la réception de l’acte, il n’est pas impossible que l’état de l’immeuble se soit dégradé dans l’intervalle. L’acquéreur avait néanmoins offert un prix déterminé en fonction de l’état de l’immeuble au moment du compromis.

Le vendeur en est généralement responsable. Le compromis contient en effet pratiquement toujours une clause de «réserve de propriété». En vertu de celle-ci, le droit de propriété (et les risques inhérents à celui-ci, comme le risque d’incendie) de l’immeuble n’est transféré à l’acquéreur qu’à la réception de l’acte authentique. Une obligation de délivrance de l’immeuble dans l’état où il se trouvait au moment de la signature du compromis incombe alors en fait au vendeur.

Conseil.  Cela signifie donc que le vendeur est responsable des dommages qui surviennent entre le compromis et l’acte. Il a notamment l’obligation de protéger l’immeuble contre l’humidité et le froid pendant toute cette période, ainsi que de prendre toutes les mesures nécessaires pour prévenir les cambriolages.

L’acquéreur doit toutefois le prouver. C’est à l’acquéreur qu’il revient de prouver l’état de l’immeuble au moment de la signature du compromis. Dans cette perspective, et pour prévenir toute discussion ultérieure, il est recommandé de dresser un état des lieux d’entrée de l’immeuble au moment de la signature du compromis, afin de déterminer le mieux possible l’état du bien à ce moment.

Conseil.  Cet état des lieux peut prendre la forme d’une description (des vices) du bien, mais aussi de photos prises sous différents angles, et d’une description des éventuels meubles vendus avec le bien ainsi que de leur état (mauvais, moyen, bon ou excellent). Ce document doit être daté et signé par les deux parties. Il pourra ensuite être constaté quelques jours avant la réception de l’acte si cet état a changé ou non.

Quid en cas de dommages

Négocier une baisse de prix ? S’il est constaté que divers meubles ont disparu ou que le vendeur a causé des dommages lors de son déménagement, une baisse de prix peut en effet être fixée.

Attention ! Ce n’est pas toujours simple dans la pratique. Si l’acquéreur a souscrit un prêt et que le prix initial (plus élevé) était une condition de l’octroi du prêt, une nouvelle demande de prêt devra être faite. Et si un droit de préemption s’applique, celui-ci devra de nouveau être offert.

Consignation d’une somme. Une autre solution consiste à «consigner» une somme déterminée chez le notaire. Ce dernier conservera cette somme jusqu’à ce que les dommages aient été réparés ou que les meubles disparus aient été restitués. Dans ce cas de figure, le notaire ne pourra libérer cette somme que si les deux parties marquent leur accord, sous peine d’engager sa responsabilité (Gand, 12.12.2019) .De «nouveaux» dommages sont constatés au moment de la réception de l’acte ? Le vendeur en sera responsable si l’acquéreur parvient à les prouver (p.ex. par un état des lieux ou des photos). Dans ce cas, la vente peut éventuellement se poursuivre moyennant une baisse de prix ou la «consignation» d’une somme chez le notaire, qui ne pourra être libérée que si les deux parties confirment que les problèmes ont été réglés. (source: indicator-Larcier)