Que se passe-t-il si l’un des acheteurs est incapable/mineur ?

Supposons qu’un candidat-acheteur d’un bien immobilier soit incapable, parce qu’il souffre d’une déficience mentale ou qu’il est mineur. Le représentant (p.ex. l’administrateur) ou le parent peut-il alors signer le compromis ? Que doit-il se passer exactement ?

L’acheteur est incapable ou mineur ?

L’incapable doit être représenté. Pour acheter valablement, l’acheteur doit être capable et majeur. Si un mineur ou un adulte incapable en raison d’une déficience mentale, d’une maladie mentale, etc., fait partie des acheteurs potentiels, demandez les documents (tels qu’un jugement du juge de paix ou un mandat (de protection)) qui prouvent que le représentant légal (p.ex. un administrateur) est compétent pour agir au nom et pour le compte de la personne incapable.

Attention !  Si c’est un non-Belge qui est incapable, vous devez en outre vous référer au droit de l’État dont il a la nationalité (art. 34 C. DIP) . Le dossier peut alors devenir très complexe….

Conseil.  Il peut y avoir un mandat de protection si la personne est atteinte de démence. Dans ce cas, le mandataire (ou plusieurs mandataires conjointement) mentionné(s) dans le mandat de protection peu(ven)t valablement signer le compromis et l’acte si cela est prévu dans le mandat de protection, ce qui est généralement le cas.

Acheteur mineur. Tant qu’un des parents est encore en vie, le mineur est sous l’autorité parentale et les parents doivent le représenter. Si les deux parents sont décédés ou s’ils sont eux-mêmes incapables, la tutelle s’applique et c’est le tuteur qui agit.

Quelle est la procédure à suivre ?

Il faut une autorisation du juge de paix. Après avoir obtenu cette autorisation, le représentant peut valablement signer l’acte de vente.

Il vaut mieux rédiger une promesse unilatérale de vente. Le juge de paix doit pouvoir vérifier que l’achat envisagé et le crédit à contracter sont justifiés et conformes à une bonne gestion patrimoniale. C’est pourquoi il faut d’abord faire signer au candidat-vendeur une promesse unilatérale de vente indiquant un certain prix.

Requête avec les documents. Préparez une requête d’autorisation spéciale d’achat à déposer chez le juge de paix compétent du lieu de résidence de l’incapable ou du mineur. Joignez à cette requête le projet d’acte d’achat, que le notaire instrumentant doit préparer. Le notaire établira également un décompte des frais. Enfin, un rapport d’expertise d’un expert reconnu devra également y être joint, afin que le juge de paix puisse vérifier si le prix d’achat est acceptable pour l’acheteur mineur.

Attention !  Si un crédit est nécessaire, une déclaration écrite de la banque y sera jointe, indiquant qu’elle est disposée à accorder une ouverture de crédit hypothécaire, précisant le montant du crédit, la durée, les mensualités (tableau de remboursement), le taux d’intérêt (fixe ou variable) et l’éventuelle assurance solde restant dû. Le notaire instrumentant prépare également un projet d’acte de crédit.

Bon à savoir. Depuis le 1^er  juin 2021, toutes les requêtes pour les incapables majeurs doivent être déposées par voie électronique au Registre central de protection des personnes (voir https://www.protectionjudiciaire.be ). Pour les mineurs, la procédure se fait toujours sur papier.

Le représentant d’un mineur ou d’un incapable ne peut signer que s’il a obtenu l’autorisation préalable du juge de paix. Pour obtenir cette autorisation, il vaut mieux que le candidat-vendeur rédige une promesse unilatérale de vente, et non un compromis. Une requête peut être introduite en se fondant sur cette promesse et d’autres documents.(source:indicator) plus : contactez moi 😉

Vendre un bâtiment rénové avec TVA ? Les juges contre le fisc

L’administration de la TVA impose certaines conditions relatives à l’étendue de la rénovation pour qu’un bâtiment ancien puisse être vendu en tant que nouvelle construction avec la TVA. Quelles sont ces conditions ? Qu’a dit récemment la Cour d’appel de Gand à ce sujet ?

Les conditions du fisc pour la rénovation

Résumé. Un bâtiment ne peut être vendu avec TVA que jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de la première occupation (art. 8 et 44, §3 CTVA) . Le promoteur immobilier est quant à lui obligé de vendre avec TVA. La règle vaut aussi pour les bâtiments anciens transformés qui sont alors considérés comme bâtiments neufs.

Deux critères. Le fisc utilise deux critères sur la base desquels un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme bâtiment neuf aux fins de la TVA : un critère qualitatif et un critère quantitatif.

Critère qualitatif : modification importante. Un bâtiment ancien transformé devient un bâtiment neuf si les travaux effectués ont entraîné une modification importante des éléments essentiels de la structure du bâtiment (murs porteurs, planchers, escaliers, cages d’ascenseurs, etc.) C’est le cas lorsque la nature, la structure et, le cas échéant, la destination du bâtiment sont modifiées. Voici quelques exemples : la rénovation d’une ancienne maison de maître en un immeuble moderne à appartements (circ. n° 16, 28.06.1973, n° 10, 3°) , la rénovation d’une grange en maison d’habitation, la rénovation d’une usine ou d’un cloître en lofts, etc.

Conseil.  Le coût des travaux n’est pas pris en compte.

Critère quantitatif : règle des 60 %. Outre le critère qualitatif mentionné ci-dessus, l’administration de la TVA admet également l’existence d’un bâtiment neuf si le coût des travaux de rénovation (hors TVA) est au moins égal à 60 % de la valeur de vente de l’immeuble, terrain non compris, au moment de l’achèvement des travaux.

Attention !  Selon le fisc, ce critère quantitatif ne peut être appliqué que s’il est difficile de déterminer si une modification répond au premier critère qualitatif.

Uniquement les travaux matériels. Pour contrôler si la règle des 60 % est respectée, on compte uniquement les travaux immobiliers (les travaux matériels), à l’exclusion des prestations intellectuelles, telles que les services d’un architecte, d’un géomètre, d’un coordinateur de sécurité, etc.

Qu’en pensent les juges ?

Ces critères sont trop stricts ! Dans un arrêt récent, la Cour d’appel de Gand a estimé que le fisc applique ces critères de manière trop stricte. Pour la Cour, il faut vérifier que les travaux effectués sur l’immeuble sont très importants, donc qu’ils ont une forte valeur ajoutée. Les travaux doivent donc constituer une part importante de la valeur de l’immeuble (en l’espèce, le coût des travaux s’élevait à 71 % de la valeur de l’immeuble). Il peut y avoir des modifications importantes même si la structure porteuse du bâtiment reste largement la même et que l’agencement et la destination ne changent pas substantiellement (Gand, 22.11.2022) . La Cour suit ainsi la jurisprudence européenne (CJUE, C-308/16, 16.11.2017, Kozuba) .

Conseil.  Selon la Cour, il n’est pas exigé que les travaux apportent une modification importante aux éléments essentiels de la structure.

Selon l’administration de la TVA, une rénovation doit entraîner une modification importante des éléments essentiels de la structure d’un bâtiment ancien pour que celui-ci soit considéré comme un bâtiment neuf. Toutefois, certains juges considèrent que les travaux qui ne changent pas complètement la structure et la destination entrent aussi en compte, pour autant qu’ils affectent de manière significative la valeur du bâtiment après les travaux.(source : indicator) Plus ou 1 conseil: contactez-moi (voir ci-dessous)

Acheter un appartement locatif via sa société ?

Vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement que vous louerez à des tiers. Vous ne l’occuperez donc pas vous-même. Devez-vous acheter ce bien via une société ou personnellement ? Quels sont les règles fiscales applicables ? https://multimedia.lecho.be/explicatifs/achat-immobilier-en-societe/

Via la société

Revenus locatifs et plus-value imposables. Si la société est la bailleuse, tous les revenus locatifs qu’elle perçoit sont soumis à l’impôt des sociétés. L’imposition des revenus immobiliers engendrés par un bail d’habitation n’est pas limitée, comme c’est le cas à l’impôt des personnes physiques. En outre, la plus-value ultérieure sera également imposée si vous décidez de vendre le bien. Là encore, cette plus-value échappera souvent à l’impôt des personnes physiques.

Attention !  La plus-value imposable est la différence entre la valeur comptable du bien et le prix de vente. Cette différence peut donc être élevée si le bien est entièrement amorti.

Conseil.  Le taux normal à l’impôt des sociétés est de 25 %. Les PME peuvent bénéficier d’un taux réduit de 20 % (pour les 100 000 premiers euros) sous certaines conditions.

Plus de frais déductibles. En revanche, la société peut déduire à l’impôt des sociétés tous les frais liés au bien immobilier. Citons les amortissements du prix d’achat, les intérêts éventuels, mais aussi tous les autres frais tels que le précompte immobilier, l’assurance incendie, les frais de notaire, les travaux de rénovation et même les droits d’enregistrement payés (pour les habitations en Flandre 12 %, à Bruxelles et en Wallonie 12,5 %) ou la TVA (pour les bâtiments neufs 21 %). S’il vous reste d’importants frais de rénovation à assumer, cette déductibilité peut mener à ce que les revenus locatifs ne soient de facto pas imposés.

Impôt sur la distribution des bénéfices. Ce qui reste des revenus locatifs ou de la plus-value après le prélèvement de l’impôt des sociétés doit encore être retiré de la société. Si le retrait s’effectue sous la forme d’un dividende, vous devrez payer un précompte mobilier sur ce montant. Les revenus sont donc à nouveau imposés .

C’est mieux d’acheter à titre privé ?

Oui, en général… Si vous achetez le bien personnellement pour le louer, un taux d’imposition (progressif) élevé s’applique, mais les revenus (dans le cas d’une location non professionnelle) seront imposés sur la base d’un forfait. En outre, la plus-value éventuelle n’est en principe pas imposable si vous vendez le bien cinq ans ou plus après l’achat. En revanche, les frais encourus ne sont évidemment pas déductibles.

Conseil.  Les biens achetés en 2023 peuvent encore bénéficier du bonus logement fédéral pour les résidences secondaires (l’épargne à long terme) pendant toute la durée du crédit.

Inconvénient en cas de planification successorale. Une donation immobilière à vos enfants sera imposée au taux progressif, alors que la donation des actions de votre société patrimoniale en ligne directe ne coûtera que 3 % (Flandre, Bruxelles) ou 3,3 % (Wallonie) en droits de donation. S’il s’agit d’un seul bien immobilier, vous pouvez éviter l’application des taux élevés en effectuant une donation échelonnée. Si vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier important, il peut être plus intéressant de passer par une société.

Si vous achetez un appartement locatif via votre société, vos revenus locatifs seront soumis à l’impôt des sociétés. Vous devrez ensuite les sortir de votre société, ce qui entraînera une nouvelle imposition. En outre, ils seront intégralement imposés (dans le cas de locations non professionnelles) et pas à un taux forfaitaire. Les plus-values seront également imposées. En général, l’achat d’un bien locatif via une société n’est donc pas la meilleure option. Mais les frais sont toutefois déductibles et il y a parfois des avantages au niveau de la planification successorale.(source: indicator) PLUS: demandez-moi ! 😉

Il y a un problème d’humidité, mais l’entrepreneur a fait faillite

Vous avez acheté un appartement nouvellement construit et vous constatez par la suite de graves défauts pour lesquels vous pouvez normalement vous adresser à l’entrepreneur. Mais que se passe-t-il si l’entrepreneur a fait faillite entre-temps https://www.qualitel.org/particuliers/conseils/humidite-quels-sont-les-risques-pour-votre-logement/

Contacter le curateur ?

Permis dans le cadre du contrat d’entreprise en cours. En principe, un contrat en cours ne prend pas automatiquement fin en raison de la faillite. Ce ne sera le cas que si vous avez spécifiquement choisi l’entrepreneur en raison de ses compétences propres ou de sa réputation, ou si le contrat lui-même prévoit qu’il prend fin en cas de faillite.

Le curateur décide. Si le contrat est toujours valable, le curateur pourra décider de le poursuivre ou non. S’il décide de le poursuivre, vous aurez droit à ce qu’il soit exécuté ou à une réparation.

Conseil.  Vous pouvez très bien introduire une demande d’indemnisation durant la faillite, notamment pour des défauts que vous auriez découverts ultérieurement, même si le curateur ne poursuit pas le contrat, p.ex. parce que la construction était déjà terminée et que vous aviez tout payé.

Ou l’assureur ?

Lui aussi pourrait intervenir. En effet, la faillite ne met pas fin à l’assurance. Si vous craignez que les actifs de la faillite ne soient pas suffisants pour payer l’indemnisation, vous pouvez vous tourner vers l’assureur de votre entrepreneur. En cas de faillite de votre entrepreneur, l’assurance continue en principe d’exister au profit de la masse des créanciers de la faillite.https://finances.belgium.be/fr/pai/faillite-et-liquidation

Assurément pour couvrir la responsabilité décennale.

 Depuis le 1^er  juillet 2018, votre entrepreneur a l’obligation légale d’avoir une assurance qui couvre la responsabilité décennale. Cette assurance interviendra en cas de défauts limités à la solidité, la stabilité et l’étanchéité du gros œuvre fermé de l’habitation. Il s’agit des travaux sur les fondations et les murs porteurs, les planchers ou les murs, mais aussi des éléments qui rendent votre habitation étanche à l’eau et au vent, comme les menuiseries extérieures. L’assureur continuera alors à couvrir ces éléments même après une faillite.

Quand cette assurance est-elle obligatoire ? 

L’obligation de souscrire cette assurance ne s’applique que si un permis d’urbanisme définitif pour les travaux a été délivré après le 1^er  juillet 2018 pour les habitations situées en Belgique (jusqu’à 774 000 € pour 2023) quelle que soit l’origine/la nationalité de l’entrepreneur. Un bâtiment est qualifié d’habitation si plus de 50 % de sa surface sont affectés à un usage résidentiel. En outre, l’assurance ne s’applique qu’aux entrepreneurs de gros œuvre (fermé).

Qu’est-ce qui est assuré exactement ? 

La loi permet d’exclure la couverture d’assurance pour certaines opérations, notamment les dommages visibles ou connus au moment de la réception provisoire. Vérifiez donc si la police d’assurance exclut le dommage. L’assurance ne couvre pas les dommages esthétiques ou purement immatériels et n’intervient pas non plus pour les dommages matériels ne dépassant pas le montant de 3 873 € (chiffre de janvier 2023).

Bon à savoir. 

L’entrepreneur est tenu par la loi de vous fournir une attestation mentionnant le nom de l’assureur. De plus, le banquier et le notaire doivent vous demander cette attestation lorsque vous contractez un emprunt. Vous pouvez donc les contacter si vous ne savez plus qui est l’assureur.

En principe, la faillite de votre entrepreneur ne met pas fin à votre contrat d’entreprise, sauf si le curateur décide de le résilier. En principe, l’assurance ne prend pas non plus fin avec la faillite de votre entrepreneur. Vous pouvez donc aussi vous tourner vers l’assureur. Depuis 2018, celui-ci est légalement tenu de couvrir la responsabilité décennale.(source:indicator) PLUS: contactez-moi !😉

Détecteurs de fumée à Bruxelles et en Wallonie

Wallonie. Le détecteur de fumée est requis dans tous les logements (loués et occupés par le propriétaire). Ils doivent être équipés de détecteurs de fumée optiques. Il doit y avoir un détecteur de fumée par étage.

Attention 1 !  Si la surface de l’étage dépasse 80 m2, deux détecteurs de fumée doivent être installés. Le premier est installé dans le hall de nuit ou dans la zone menant aux chambres. Le second est placé dans le hall d’entrée ou dans le salon. https://détecteur fumée

Attention 2 !  Dans les logements nouvellement construits qui disposent d’au moins quatre détecteurs de fumée, ceux-ci doivent être interconnectés.

À Bruxelles, les détecteurs de fumée ne sont requis que dans les logements locatifs. En Wallonie, l’obligation est plus large. (source:indicator). Plus contactez-moi 😉

Wallonie : pas d’enregistrement, pas d’index

Enregistrement dans les deux mois. Un bail d’habitation doit être enregistré dans les deux mois qui suivent sa signature. Si ce n’est pas fait, le locataire peut partir sans préavis et sans payer d’indemnité.

Le locataire doit envoyer un rappel à Bruxelles et en Wallonie ! Dans ces deux Régions, le locataire ne peut bénéficier de ces possibilités de résiliation plus souples que s’il met son bailleur en demeure d’enregistrer le bail par recommandé. Il doit lui signifier que l’enregistrement n’a pas eu lieu dans les délais (dans les deux mois). Le bailleur a alors encore un mois pour le faire. Ce n’est que s’il ne le fait toujours pas que le locataire pourra partir sans préavis ni indemnité.IMMOBLIER: Bail NON enregistré !??

Attention !  À Bruxelles et en Wallonie, la sanction s’applique aussi aux contrats de courte durée ; en Flandre, seulement aux baux de neuf ans.

Sanction supplémentaire en Wallonie… Le décret logement wallon stipule que, depuis le 01.09.2018, le bailleur ne peut plus indexer son loyer si le bail n’a pas été enregistré à temps, et ce, même si le locataire n’a pas envoyé de rappel. Cette sanction ne s’applique ni à Bruxelles, ni en Flandre.

En Wallonie, si, en tant que bailleur, vous ne faites pas enregistrer votre bail, vous ne pourrez pas indexer le loyer. Cette sanction supplémentaire n’est d’application ni à Bruxelles, ni en Flandre.

Enregistrement dans les deux mois. Un bail d’habitation doit être enregistré dans les deux mois qui suivent sa signature. Si ce n’est pas fait, le locataire peut partir sans préavis et sans payer d’indemnité.

Le locataire doit envoyer un rappel à Bruxelles et en Wallonie ! Dans ces deux Régions, le locataire ne peut bénéficier de ces possibilités de résiliation plus souples que s’il met son bailleur en demeure d’enregistrer le bail par recommandé. Il doit lui signifier que l’enregistrement n’a pas eu lieu dans les délais (dans les deux mois). Le bailleur a alors encore un mois pour le faire. Ce n’est que s’il ne le fait toujours pas que le locataire pourra partir sans préavis ni indemnité.

Attention !  À Bruxelles et en Wallonie, la sanction s’applique aussi aux contrats de courte durée ; en Flandre, seulement aux baux de neuf ans.

Sanction supplémentaire en Wallonie. Le décret logement wallon stipule que, depuis le 01.09.2018, le bailleur ne peut plus indexer son loyer si le bail n’a pas été enregistré à temps, et ce, même si le locataire n’a pas envoyé de rappel. Cette sanction ne s’applique ni à Bruxelles, ni en Flandre.

En Wallonie, si, en tant que bailleur, vous ne faites pas enregistrer votre bail, vous ne pourrez pas indexer le loyer. Cette sanction supplémentaire n’est d’application ni à Bruxelles, ni en Flandre. (source:indicator). Plus … contactez-nous !

TVA – TAUX DE 6 % – 3.3.2023

La TVA de 6 % pour le chauffage collectif en appartement ? 😄

Le taux de TVA réduit sur le gaz naturel et l’électricité a fait couler beaucoup d’encre. À quels contrats (ne) s’applique-t-il (pas) ? Le taux réduit pour le gaz s’applique-t-il également dans les immeubles à appartements pour un chauffage collectif au gaz ?

Taux de TVA réduit

Taux de TVA réduit sur le gaz. En raison de la forte augmentation des prix de l’énergie, le taux de TVA pour la fourniture de gaz est passé de 21 % à 6 % (AR n° 20, art. 1bis/1) . Cette mesure temporaire devrait s’arrêter le 31 mars 2023 et être remplacée par le taux normal de TVA de 21 % à partir du 1^er  avril 2023, mais le gouvernement aurait décidé de prolonger ce taux réduit.

Quand le taux réduit s’appliquera-t-il au gaz ? Le taux réduit s’applique à tous les contrats depuis le 01.08.2022, sans faire de distinction selon la nature du contrat conclu (résidentiel ou professionnel). Il s’applique donc notamment aux copropriétaires qui concluent eux-mêmes un contrat avec un fournisseur d’énergie pour leur appartement.

Attention ! Ce taux réduit est plus vaste que celui de 6 % pour l’électricité qui ne s’applique qu’aux contrats résidentiels. Il s’applique également (temporairement) jusqu’au 31.03.2023.

Aussi pour les réseaux de chaleur… Le taux réduit s’applique également à la fourniture de chaleur via les réseaux de chaleur (circ. 2022/C/67, 11.07.2022 et circ. 2023/C/9, 13.01.2023) . La fourniture de chaleur via un réseau de chaleur peut être soumise au taux de TVA de 6 %. L’énergie thermique doit alors être fournie à partir d’un système de production central ou décentralisé par un réseau relié à plusieurs bâtiments ou emplacements.

Le système de chauffage central n’est pas visé. La fourniture de chaleur par un système de chauffage central situé dans un bâtiment et distribuant de l’énergie dans ce même bâtiment, ne bénéficie pas en principe du taux réduit de TVA (circ. 2022/C/48, 11.05.2022, 3.2.4.) .

Conseil. Depuis le 23.01.2023, le syndic peut inscrire l’association des copropriétaires au SPF Economie s’il existe un système collectif au gaz. Les habitants (y compris les locataires) peuvent ensuite demander la prime d’aide au gaz à titre individuel https://economie.fgov.be/fr/themes/energie/prix-de-lenergie/mesures-gouvernementales-et/forfait-de-base-pour-le-gaz .

La circulaire apporte des modifications

Les contrats CHM dans les immeubles d’habitation. Avec les contrats dits CHM («Central heating management»), un fournisseur d’énergie produit de la chaleur pour le chauffage et/ou l’eau chaude sanitaire au moyen d’une installation de chauffage collectif au gaz d’un bâtiment, qui est mise à sa disposition. Le propriétaire de l’installation (l’association des copropriétaires, en principe par l’intermédiaire du syndic) cède au fournisseur d’énergie des tâches telles que le suivi de la consommation de gaz naturel, l’établissement de décomptes et le suivi des paiements.

Le fisc accepte explicitement le taux de 6 %. Dans une récente circulaire du 13.01.2023, l’administration de la TVA a accepté que le taux réduit de TVA de 6 % puisse être appliqué dans ce contexte (circ. 2023/C/9, 13.01.2023) .

Conseil. Cette position du fisc peut être utilisée pour tout le gaz naturel fourni à partir du 1^er  août 2022. Si vous êtes éligible, contactez donc votre fournisseur pour appliquer les déductions au décompte final.

En principe, le taux réduit de TVA de 6 % ne s’applique pas à la fourniture de chaleur via un système de chauffage central dans un seul bâtiment. Mais ce taux s’applique toutefois aux contrats CHM où le fournisseur contrôle la consommation et le décompte du gaz naturel, selon une position récente du fisc.(source:indicator) PLUS … immorichel

TVA – TAUX DE 6 %

La propriété et le taux de TVA démolition et reconstruction

Pour pouvoir bénéficier du taux de TVA réduit temporaire de 6 % sur la démolition et la reconstruction, l’une des conditions (qui n’apparaît pas dans le régime définitif en vigueur dans 32 villes et communes) est que le bien reconstruit que vous achetez soit votre habitation propre et unique. Que se passe-t-il si vous êtes propriétaire d’une autre habitation, p.ex. votre ancienne résidence ? TVA – TAUX DE 6 % ou 21 % ?

Quelle habitation est «empêchante» ?

En résumé, toutes les habitations le sont. Pour déterminer si votre immeuble acheté à 6 % de TVA est votre habitation unique, il faut prendre en compte tous les bâtiments en votre possession qui sont utilisés en tout ou en partie comme habitation. Tant les immeubles situés en Belgique qu’à l’étranger sont pris en compte, y compris donc votre résidence en Espagne. Les habitations louées sont également empêchantes.

Attention !  Les habitations sur lesquelles vous n’avez qu’un droit de propriété partiel ou d’autres droits réels (p.ex. l’usufruit) comptent également.

Conseil.  La condition selon laquelle il doit s’agir de l’habitation unique ne s’applique qu’au régime temporaire et non au régime définitif, qui concerne 32 villes et communes énumérées de manière limitative. Dans ce régime définitif, vous pourriez donc avoir droit au taux réduit tout en étant propriétaire de plus d’une habitation.

Aussi l’habitation de votre partenaire. Les conjoints et les cohabitants légaux sont considérés comme une seule entité lorsqu’il s’agit d’évaluer la possession «empêchante». Ainsi, si votre partenaire possède déjà une habitation, vous ne pourrez pas appliquer le taux réduit à votre part si vous achetez une habitation avec lui.

Conseil.  Si vous achetez une habitation avec une personne autre que votre conjoint ou votre partenaire cohabitant légal, la condition «empêchante» de la possession sera évaluée séparément pour chaque acheteur. Vous pourriez donc bénéficier du taux réduit pour votre part alors que l’autre acheteur n’en bénéficierait pas.

Pas par voie de succession. Les habitations dont vous êtes devenu propriétaire, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier par voie de succession ne sont pas prises en compte. En revanche, les habitations données le sont.

Pas d’autres bâtiments. Les bâtiments qui ne sont pas des habitations ne constituent pas des biens empêchants. La possession d’un terrain à bâtir ou d’un garage est donc autorisée, ainsi qu’un mobile-home sans RC.

Moment de l’évaluation

En principe, dès la première occupation. La question de savoir si le bien acheté est votre habitation propre et unique est en principe appréciée au moment de la première occupation du bien reconstruit. Vous ne devez donc pas nécessairement vendre le bien empêchant avant la signature du compromis de vente ou de l’acte de vente.

Attention ! Le moment de la première occupation est purement une question de fait.

Occupez-vous le bien empêchant ? Dans ce cas, vous avez plus de temps pour vendre. Si le bien empêchant est une habitation dans laquelle vous êtes domicilié, vous disposez d’un délai allant jusqu’au 31 décembre de l’année suivant l’année de la première occupation de votre nouvelle habitation pour vendre ce bien.

Conseil.  L’administration de la TVA accepte également d’autres formes de transfert de propriété pour la cession du bien empêchant. Vous pouvez donc notamment en faire l’objet d’une donation, mais il doit s’agir d’un transfert de propriété définitif. immobilier: TAUX TVA – 6 % TVA

Pour pouvoir acheter une habitation au taux de TVA avantageux de 6 %, celle-ci doit être votre habitation unique au moment de la première occupation du bien reconstruit. Une habitation dont vous n’êtes que partiellement propriétaire ou usufruitier empêche l’application du taux de 6 %, sauf s’il s’agit d’un bien hérité. Vous avez un an pour vendre l’habitation empêchante dans laquelle vous êtes domicilié. (source:indicator). PLUS … contactez-moi 👍

Achat d’un appartement sur plan : d’abord payer avant de recevoir les clés ?

Quand vous achetez un appartement sur plan, la convention d’achat précise en général que vous ne recevrez les clés que lorsque tout aura été payé. Une telle clause est-elle valable ? Le promoteur peut-il alors refuser de vous remettre les clés ? Avez-vous dans ce cas droit à un dédommagement ? Qu’avez-vous intérêt à faire s’il y a des vices ou des travaux non réalisés au moment de la réception provisoire ?

Quelles règles ? Si vous achetez un appartement sur plan, la loi Breyne est en principe d’application. C’est le cas lorsque l’immeuble est destiné au logement et qu’il y a une obligation d’effectuer un ou plusieurs paiement(s) avant l’achèvement de celui-ci. Il faut par ailleurs que l’immeuble soit construit en Belgique et érigé par un seul entrepreneur ou promoteur. Si la loi Breyne ne s’applique pas parce que les conditions d’application précitées ne sont pas remplies, il est question d’une vente ou d’une entreprise normale, à laquelle s’appliquent les règles ordinaires en la matière. Ni la loi Breyne, ni les règles ordinaires relatives à la vente et/ou à l’entreprise ne disent explicitement quand l’acheteur reçoit les clés du bien. En principe, la remise des clés coïncide avec le transfert de la propriété. La personne qui est (devenue) propriétaire de l’immeuble a en principe aussi droit aux clés.

Loi Breyne. Lorsque la loi Breyne est d’application, les droits du vendeur sur le sol et sur les constructions existantes, afférents à la maison ou à l’appartement à construire ou en voie de construction, sont immédiatement transférés à l’acheteur par la conclusion de la convention (art. 4, loi Breyne) . Le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction (art. 5 loi Breyne). Il ne peut pas être dérogé contractuellement à ces règles. Celles-ci impliquent dès lors que dans le cadre d’un projet clé-sur-porte, le promoteur immobilier ne peut jamais priver l’acheteur de l’accès à la maison ou à l’appartement. Il ne peut en principe pas davantage garder les clés.

Clés. En pratique, le promoteur insérera toutefois souvent dans la convention d’achat une clause qui prévoit que sans porter préjudice au transfert de la propriété au sens de la loi Breyne, les parties conviennent que la remise des clés et l’accès au bien ne s’effectueront qu’au moment de la réception provisoire et du paiement des factures. Une telle disposition est valable. Si la loi Breyne ne s’applique pas, l’entrepreneur ou le vendeur peut parfaitement fixer avec vous les conditions auxquelles la propriété vous est transférée. Une telle clause est aussi valable. Il peut ainsi être convenu qu’en tant qu’acheteur ou maître d’ouvrage, vous recevrez les clés au moment de la réception provisoire, du paiement de la facture finale de l’entreprise ou du paiement du prix d’achat total de la propriété.

Réception. En pratique, vous ne recevrez donc généralement les clés qu’au moment de la réception provisoire et après avoir payé toutes les factures du promoteur. C’est lors de cette réception provisoire que les vices apparents de l’appartement peuvent être constatés. S’il n’y a pas (ou peu) de vices, le paiement et la remise des clés ne donneront sans doute pas lieu à beaucoup de discussions. Ce ne sera toutefois pas le cas si les problèmes sont plus importants. En tant qu’acheteur, vous rechignerez alors sans doute à effectuer le paiement complet et le vendeur risque dès lors de ne pas vouloir vous remettre les clés. Vous pourriez éventuellement convenir avec le promoteur que vous pouvez retenir une partie du prix d’achat, tout en recevant quand même déjà les clés. Mettez alors un tel accord par écrit et fixez le montant retenu en fonction des travaux que le promoteur doit encore effectuer dans votre bien. Ce montant peut éventuellement aussi être versé sur un compte bloqué, à ouvrir à votre nom et celui du promoteur.

Pas de solution ? Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord, vous pouvez vous adresser au tribunal pour exiger la remise des clés, éventuellement même via une procédure en référé. Vous pourriez aussi réclamer une indemnité au promoteur parce que vous ne pouvez pas encore utiliser/louer le bien. Il appartiendra alors au juge de décider qui a agi indûment lors de la réception provisoire. Si la loi Breyne est d’application, la convention doit du reste contenir une clause qui vous accorde des dommages et intérêts en cas de réception tardive. Ces dommages et intérêts doivent correspondre au moins à un loyer normal du bien achevé auquel se rapporte la convention (art. 7, f, loi Breyne) .http://loi breyne

Garantie d’achèvement. Si la loi Breyne est d’application, le promoteur doit aussi donner une garantie d’achèvement d’en principe 5 % (art. 12, loi Breyne) . Cette garantie est en général fournie par un établissement de crédit, une entreprise hypothécaire ou une entreprise d’assurance. Le cautionnement constitué par le promoteur est libéré par moitié, la première moitié au moment de la réception provisoire et l’autre moitié, au moment de la réception définitive. Si le promoteur ne remédie pas aux observations formulées lors de la réception provisoire, vous pouvez faire appel au cautionnement.

Si vous achetez un appartement sur plan ou en construction, la convention d’achat prévoira souvent que vous ne recevrez les clés qu’à la réception provisoire, après avoir tout payé. Attendez d’avoir visité l’appartement lors de la réception provisoire pour effectuer ce paiement. Si vous constatez alors des vices importants, proposez de retenir une partie du prix d’achat ou de la verser sur un compte bloqué. Précisez que si vous ne recevez pas les clés, vous les réclamerez en justice en plus de dommages et intérêts. Si la loi Breyne est d’application, vous pouvez éventuellement aussi faire appel à la garantie d’achèvement que le promoteur doit constituer.

Démolition/reconstruction à 6 % de TVA : précisions du fisc ! 😊

Pour la démolition et la reconstruction d’une habitation à 6 % de TVA, il existe un régime permanent dans 32 zones urbaines, et un régime temporaire jusque fin 2023 pour l’ensemble de la Belgique. Il existe aussi une tolérance pour les intempéries. Que dit une nouvelle circulaire du 21.09.2022 à ce sujet ?

Pour aller plus loin

Villes et communes bénéficiant des tolérances à la suite des intempéries [Aperçu]

Démolition/reconstruction à 6 % de TVA

6 % au lieu de 21 % de TVA sur la démolition et la reconstruction. La démolition d’un immeuble et la reconstruction d’une habitation entièrement neuve sont soumises à une TVA de 6 % sous certaines conditions. Il existe deux régimes distincts, chacun ayant ses propres conditions et modalités.

(1) 6 % sur l’ensemble du territoire belge jusque fin 2023. Ce régime est appliqué depuis le 01.01.2020 et se poursuivra jusqu’au 31.12.2023. Cela concerne principalement la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’une habitation propre et unique, ou affectée à la location sur une longue période dans le cadre d’une politique sociale. En outre, la démolition d’un bâtiment et la vente d’une habitation nouvellement construite par un promoteur immobilier ou un constructeur occasionnel peuvent également bénéficier du taux réduit de TVA sous certaines conditions (art. 1erquater, §§1er à 3, AR n° 20) .

(2) TVA permanente de 6 % dans 32 centres urbains. Ce régime ne s’applique qu’aux travaux de démolition et de reconstruction, et non à la vente d’habitations par des promoteurs immobiliers (AR n° 20, annexe, tableau A, section XXXVII) . Pour cela, le bien reconstruit doit être utilisé exclusivement ou principalement comme une habitation privée. Contrairement au régime temporaire en vigueur dans toute la Belgique, il peut notamment s’agir d’une résidence secondaire ou d’un bien loué sur le marché locatif normal.

Tolérance pour les intempéries de 2021

Tolérance pour les zones touchées. Certaines zones ont été gravement touchées par les inondations de juin-juillet 2021. En principe, les conditions relatives à la démolition et la reconstruction à 6 % de TVA des régimes susmentionnés s’appliquent aussi ici. Toutefois, l’administration de la TVA a prévu des règles favorables pour ces zones, s’il y a un lien entre les intempéries et la reconstruction.

Une démolition complète n’est pas nécessaire. Il suffit que l’habitation ait subi des dommages graves et irréparables, affectant les éléments structurels essentiels de l’ancien bâtiment. Il n’est donc pas nécessaire de démolir complètement l’habitation concernée.

La reconstruction peut avoir lieu sur une autre parcelle. Une construction future sur la parcelle concernée peut être interdite. Dans ce cas, la nouvelle habitation peut aussi être reconstruite sur une autre parcelle.

Quelles zones ? Pour la Région wallonne et la Région bruxelloise, l’administration de la TVA avait déjà cartographié ces zones (circ. 2021/C/104, 07.12.2021) . Une nouvelle circulaire indique désormais clairement les zones éligibles en Région flamande (circ. 2022/C/93, 21.09.2022) .

Combien de temps pour la reconstruction ? Si l’habitation est située dans l’un des 32 centres urbains, la tolérance s’applique en principe sans limitation de durée. Dans le cas contraire, elle s’applique jusqu’au 31.12.2023.

Dans les zones touchées par de graves intempéries, il suffit que l’ancienne habitation ait subi des dommages graves et irréparables pour qu’on puisse reconstruire moyennant une TVA de 6 %. Une démolition complète n’est donc pas nécessaire. Si la construction sur la parcelle concernée est interdite, vous pouvez aussi reconstruire sur une autre parcelle. La nouvelle circulaire indique désormais clairement dans quelles communes flamandes cette tolérance s’applique.(source: indicator) Plus :clicker sur formulaire ci-dessous

Un Ukrainien dans un logement wallon/bruxellois

Région wallonne. Si vous mettez un logement à la disposition d’un Ukrainien qui fuit la guerre, des règles et un contrat-type spécifiques existent depuis peu (voir http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_logement/site/ukraine ).

Région bruxelloise. La Région a aussi un site Web avec ses propres règles (voir https://logement.brussels/un-nouveau-modele-dhebergement-plus-securisant-pour-les-refugies-ukrainiens ).

Région flamande. Elle a aussi ses propres règles (voir https://www.wonenvlaanderen.be/lokale-besturen/opvang-vluchtelingen-oekra%C3%AFne ).

Si vous fournissez un logement à un Ukrainien, il existe désormais des règles spécifiques et des contrats-types également à Bruxelles et en Wallonie (source:indicator). PLUS .👍.. immorichel