Si vous concluez un contrat de courtage avec un client-entrepreneur, il est plus facile d’y inclure une clause de prolongation tacite du contrat qu’avec un client particulier. Que faut-il savoir à ce sujet ?
Mission exclusive de six mois maximum. Si, en tant qu’agent immobilier, vous concluez un contrat de courtage exclusif avec un consommateur, ce contrat peut durer au maximum six mois, conformément à l’AR Freya (Décr. 12 janvier 2007) . Le client peut y mettre fin avec un préavis d’un mois maximum s’il ne souhaite pas le prolonger après son expiration.(Plus:cliquez ICI)
Prolongation tacite de six mois ? Le contrat peut être prolongé tacitement, en vertu des dispositions contractuelles ; mais le client peut le résilier à tout moment pendant la période de prolongation avec un préavis d’un mois.
Plus de liberté ! Si vous concluez un contrat de courtage exclusif avec un entrepreneur, vous n’êtes pas obligé de limiter le contrat de courtage à six mois. De plus, rien ne vous empêche de prévoir une prolongation tacite du contrat pour la même durée. Dans ce cas, la manière dont tout cela est formulé est importante, comme l’a rappelé un arrêt récent.
Une mission de courtage exclusif a été conclue le 2 décembre 2019 pour la location d’un bien immobilier. Le client était une entreprise. La mission comprenait une durée déterminée de six mois, renouvelable tacitement dans les mêmes conditions. Une «indemnité» (plus exactement une «indemnité de résiliation») devait être payée en cas de résiliation anticipée du contrat. Le bail a finalement été conclu grâce à l’intervention d’un autre agent immobilier.
L’agent immobilier réclamait une indemnité de rupture parce que le client avait mis fin au contrat de manière anticipée pendant la prolongation tacite. Le Tribunal de l’entreprise francophone de Bruxelles (17.11.2022) a estimé que le contrat n’avait pas été prolongé tacitement dans ce cas, compte tenu des circonstances concrètes de l’affaire.
Prolongeable ≠ prolongé. Les parties doivent montrer qu’elles souhaitent que le contrat se poursuive. C’est le cas p.ex. si l’agent immobilier poursuit ses activités de courtage, de recherche de candidats-locataires, etc. Le comportement du client doit également montrer qu’il souhaite continuer à travailler avec l’agent immobilier. En l’espèce, ce n’était pas le cas et le contrat avait donc pris fin à l’expiration de la durée déterminée, sans qu’aucun préavis ne soit prévu. Le Tribunal a également considéré que le choix spécifique des mots n’impliquait pas une prolongation automatique, mais une possibilité de prolongation.
Le juge refuse la prolongation. Aucune des parties n’avait exprimé l’intention de poursuivre le contrat après six mois. L’agent immobilier n’avait pas fait de courtage depuis des mois et le bien n’avait pas été proposé à d’autres candidats-locataires. Le bailleur a également supposé que la mission de courtage avait pris fin et a désigné un nouvel agent immobilier.
Préciser les termes du contrat. Tout dépend de la manière dont cette disposition est formulée dans le contrat. Vous pouvez éviter ce problème en précisant que le contrat sera prolongé automatiquement s’il n’est pas résilié à temps.
Si vous souhaitez qu’une mission de courtage avec un client-entrepreneur soit automatiquement prolongée, prévoyez explicitement la prolongation automatique dans le contrat si aucun préavis n’est donné (à temps). Si la mission peut être interprétée de différentes manières, il peut être plus prudent de conclure une nouvelle mission ou de signer un avenant dans lequel vous incluez la prolongation.(PLUS: complétez formulaire ci-dessous😊)